 Представьте ситуацию: вы увидели жилищный комплекс, который скоро будет готов к заселению. Он подошёл вам по всем параметрам, но застройщик уже распродал квартиры.

Позже на другом сайте вы находите объявление в этом же ЖК, но уже от физлица. Продавец указывает, что это переуступка. Как такое может быть? Вдруг это новая мошенническая схема? 

Рассказываем, что такое переуступка, в чём её особенности и какие документы понадобятся. А ещё делимся простым и безопасным способом [провести сделку с М2](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_chto-takoe-pereustupka-kvartiri-v-novostroike).

## Что такое переуступка квартиры

Обычно квартиры в новостройках приобретают напрямую у застройщиков. Покупатель оформляет договор долевого участия, который даёт ему право стать владельцем жилья, когда дом будет введён в эксплуатацию.

Но бывают ситуации, когда человек не дожидается окончания стройки и перепродаёт это право кому-то ещё. Например, семья решает сменить город или ей срочно нужны деньги. А иногда объявления публикуют инвесторы — они покупают сразу несколько квартир у застройщика и зарабатывают на перепродаже.

В таком случае стороны оформляют договор уступки прав требования, или ДУПТ. Застройщик в сделке уже не участвует — его просто уведомляют, что объект перешёл другому владельцу, но в некоторых случаях в договоре требуется подпись представителя компании.

*Переуступку также называют цессией, продавца — цедентом, а покупателя — цессионарием. В статье для упрощения мы будем использовать привычные термины.*


## Какие есть плюсы и минусы у переуступки

Квартиры в строящихся домах разбирают на ранних стадиях. Цены на жильё в этот момент минимальные, а затем начинают расти: чем ближе к финишу, тем дороже. Поэтому инвесторы любят вкладываться в объект на этапе котлована, а затем перепродавать его.

Покупателями становятся люди, которые опасаются, что застройщик затянет сроки или вовсе обанкротится. Они предпочитают переплачивать за безопасность и брать почти готовую недвижимость. 

Чтобы принять решение, стоит ли покупать или продавать квартиры по переуступке, изучите нюансы для обеих сторон. 

<Image
 src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/6a24368690ac760eb6e6c678704eed02.jpeg"
 imageSource=""
 hideImageSource={false}
 fullWidth={false}
 alt=""
 title=""
>

</Image>

<Notification>

Чтобы оградить себя от рисков при переуступке, вы можете воспользоваться [Защитой сделки от М2](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_chto-takoe-pereustupka-kvartiri-v-novostroike). Наши юристы проверят объект и продавца по 20 параметрам и дадут рекомендации, как обезопасить себя в конкретном случае.

</Notification>

<Image
 src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/12d07b1c367e089d12ed5339252b5a53.jpeg"
 imageSource=""
 hideImageSource={false}
 fullWidth={false}
 alt=""
 title=""
>

</Image>


## Как выбрать квартиру для покупки по переуступке

**Оцените надёжность застройщика.** По договору переуступки покупатель получает не само жильё, а право на него в будущем. Чтобы стать собственником, нужно дождаться, когда застройщик закончит работы и дом будет готов к заселению. 

Компания может затянуть строительство или заморозить его на неопределённое время — например, если [обанкротится](https://m2.ru/media/article/zastroishchik-obyavil-o-bankrotstve-chto-eto-znachit/). В таком случае у дольщиков будет два варианта:

* потребовать возврата денег и отказаться от права собственности;
* дождаться, пока новая компания выкупит имущество банкрота и достроит объект.

Чтобы не попасть в такую ситуацию, следует изучить информацию о девелопере. Воспользуйтесь [сервисом проверки новостроек](https://xn--80az8a.xn--d1aqf.xn--p1ai/%D1%81%D0%B5%D1%80%D0%B2%D0%B8%D1%81%D1%8B/%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B2%D0%B5%D1%80%D0%BA%D0%B0_%D0%BD%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%80%D0%BE%D0%B5%D0%BA): введите в строку поиска адрес дома, группу компаний или ИНН. Здесь вы найдёте:

* карточку застройщика и дома, 
* проектную декларацию, 
* плановые и фактические сроки строительства, 
* все объекты за последние три года.

<Image
 src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/d9d20c0d9bb959ffcebc0e798a556ba8.jpeg"
 imageSource=""
 hideImageSource={false}
 fullWidth={false}
 alt=""
 title=""
>
Так выглядит карточка проверки застройщика на портале ДОМ.РФ
</Image>

А ещё читайте [нашу статью про проверку застройщика](https://m2.ru/media/article/choose-developer/). В ней мы разбираем учредительные документы, разрешение на строительство, финансирование и другие нюансы.

**Оцените расположение дома.** Представьте, что вы уже заселились в новую квартиру и живёте свою привычную жизнь. Оцените, как вы будете добираться до работы и в какую школу отдадите детей, если они у вас есть. 

Не ограничивайтесь изучением карты, протестируйте всё на практике. Попробуйте приехать к ЖК и пройтись пешком по округе: достаточно ли вам супермаркетов, есть ли места для выгула собаки, какие люди встречаются на пути. Если район новый и инфраструктуры ещё нет, изучите проект от застройщика: что планируется строить и в какие сроки.

**Изучите договор долевого участия. **Обратите внимание:
* прописана ли возможность проводить сделки по переуступке и на каких условиях;
* каков размер компенсации, если сроки сдачи сдвинулись;
* в какой срок застройщик передаст ключи — некоторые компании подписывают акт приёма-передачи только спустя год или полтора после сдачи объекта.

Закажите [выписку из ЕГРН](https://m2.ru/media/article/kak-poluchit-vipisku-iz-egrn-v-2025-godu/). Она покажет, нет ли обременений, которые могут помешать завершить строительство или зарегистрировать право собственности. Проверьте также, что договор долевого участия зарегистрирован в Росреестре.

Читайте [статью про 8 ошибок при покупке квартиры в новостройке](https://m2.ru/media/article/oshibki-pri-pokupke-novostroiki/), чтобы не наступить на грабли.


## Как оформить договор переуступки

Если продавец покупал недвижимость в ипотеку, потребуется согласие банка на сделку. Есть два варианта: погасить кредит до подписания договора переуступки или передать все обязательства по ипотеке новому заёмщику. Если вы получили согласие или долга по ипотеке нет, то можно готовиться к сделке.


#### Шаг 1. Соберите пакет документов

В сделке могут быть задействованы сразу несколько сторон: продавец, покупатель, застройщик, банк и третьи лица — например, супруг, который имеет право на недвижимость. Поэтому и документов требуется много.
<Image
 src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/5aab2e74df7d11abcd4dc8735574cb02.jpeg"
 imageSource=""
 hideImageSource={false}
 fullWidth={false}
 alt=""
 title=""
>

</Image>


#### Шаг 2. Заключите договор переуступки

Составьте минимум два экземпляра — для продавца и покупателя. Банк и застройщик могут также запросить копии: уточните заранее, есть ли у них такое требование.

<Image
 src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/b17c5df02572d14cdb2506885c308de2.jpeg"
 imageSource=""
 hideImageSource={false}
 fullWidth={false}
 alt=""
 title=""
>

</Image>


#### Шаг 3. Зарегистрируйте договор в Росреестре

Чтобы сделка стала законной, а договор вступил в силу, его нужно зарегистрировать. 

1. Обратитесь в МФЦ или региональное подразделение Росреестра. 
2. Заплатите госпошлину: 350 рублей для физических лиц, 6000 — для юридических. В 2025 году сумма увеличится вдвое — до 700 и 12 000 рублей соответственно.
3. Передайте сотрудникам:
* ранее собранный пакет документов,
* оригинал договора переуступки,
* квитанцию об уплате госпошлины.

Вы получите расписку с перечнем принятых документов. Регистрация изменений в ДДУ занимает до 10 рабочих дней. 

Воспользуйтесь [Сделкой от М2](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_chto-takoe-pereustupka-kvartiri-v-novostroike), чтобы не тратить время на сбор документов и ожидание в очередях. Возьмём все хлопоты на себя: оформим договор, зарегистрируем собственность, уплатим госпошлину. А ещё обеспечим безопасные расчёты между продавцом и покупателем.


## Как принять квартиру у застройщика

Когда застройщик введёт дом в эксплуатацию, нужно удостовериться в качестве выполненных работ и подписать акт приёма-передачи. Собрали [подробный чек-лист](https://m2.ru/media/article/kak-prinyat-kvartiru-u-zastroishchika/): как подготовиться к осмотру, что взять с собой и на что обратить внимание в каждой комнате.

Затем получите у компании копию разрешения на сдачу объекта. Органы местного самоуправления присвоят дому почтовый адрес, а кадастровая палата выдаст технический паспорт на квартиру. 

Останется только уплатить госпошлину и зарегистрировать право собственности в Росреестре. В 2024 году физлица платят 2000 рублей, юрлица — 22 000 рублей. С 2025 года эти суммы тоже [вырастут вдвое](https://m2.ru/media/article/kak-uvelichitsya-gosposhlina-v-2025-godu/).

<Image
 src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/4663dd2aa8a493f7f311904e681614e2.jpeg"
 imageSource=""
 hideImageSource={false}
 fullWidth={false}
 alt=""
 title=""
>

</Image>

**Воспользуйтесь [Сделкой от М2](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_chto-takoe-pereustupka-kvartiri-v-novostroike) — мы рассчитаем всё за вас и передадим данные в Росреестр.**

<Image
 src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/750410054bbc189edd618dde08cb5a7c.jpeg"
 imageSource=""
 hideImageSource={false}
 fullWidth={false}
 alt=""
 title=""
>

</Image>

В срок до 10 рабочих дней Росреестр зарегистрирует право собственности. Вы получите оригиналы документов и выписку из ЕГРН.


## Что запомнить

* Переуступка квартиры — это передача права требования от одного владельца к другому. По ней можно купить квартиры, которых не осталось в продаже у застройщика.
* Чем ближе дом к вводу в эксплуатацию, тем выше цены на квартиры.
* Чтобы снизить риск при покупке квартиры по переуступке, проверьте надёжность застройщика и документы по объекту.
* [Для сделки](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_chto-takoe-pereustupka-kvartiri-v-novostroike) получите согласие банка и застройщика. 
* Заключите договор уступки прав требования и зарегистрируйте его в Росреестре.
* Дождитесь окончания строительства и подпишите с застройщиком акт приёма-передачи.
* Зарегистрируйте имущественное право в Росреестре.


## Список использованных источников


1. Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (последняя редакция) // СПС «КонсультантПлюс».
2. Сервис проверки новостроек // ДОМ.РФ.
3. «Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 05.08.2000 № 117-ФЗ (ред. от 08.08.2024) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2024) // СПС «КонсультантПлюс».
4. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 08.08.2024), ст. 388−390 // СПС «КонсультантПлюс».
5. Единый реестр проблемных объектов // ДОМ.РФ.
6. Приказ Минстроя России от 25.11.2016 № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчёта площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчёте общей приведённой площади жилого помещения» // Минстрой России

Что такое переуступка квартиры в новостройке

 Кажется, что стоит только получить ключи — и можно радоваться. Но на самом деле это только начало. Дальше предстоит зарегистрировать права собственности, получить отчёт об оценке квартиры, оформить страховку, заключить договор с управляющей компанией и ещё много всего. В статье расскажем, что нужно сделать после покупки квартиры в новостройке, какие документы необходимы и в какие сроки.


## Приёмка и порядок действий после неё

Представьте, что дом готов, введён в эксплуатацию и вы уже почти стали обладателем заветных ключей. Но перед этим важно провести осмотр: всё ли в квартире сделано, нет ли «косяков» — проблем с водоснабжением или электрикой, щелей в окнах или кривых стен. 

Если есть проблемы, требуйте устранения дефектов. Застройщик обязан за свой счёт устранить все недостатки, которые делают квартиру непригодной для проживания. На это даётся два месяца.

Если всё хорошо, подписывайте акт приёма-передачи. Он понадобится для оформления права собственности и других формальностей. Внимательно читайте документ, чтобы девелопер не включил туда невыгодные для вас пункты. Посчитайте, сколько актов приёма-передачи вы получили. Их число должно быть на один больше, чем количество дольщиков. Если документов не хватает — ничего страшного. Оригиналы можно заменить копиями, заверенными у нотариуса.


### Регистрация права собственности

После покупки необходимо оформить право собственности на квартиру. Для этого придите в МФЦ, уплатите госпошлину и направьте пакет документов в Росреестр: 
* квитанцию об уплате пошлины
* акт приёма-передачи квартиры
* паспорт (ваш и других дольщиков, если они есть)
* свидетельство из ЗАГСа, если вы приобрели недвижимость в браке и она считается совместной собственностью супругов
* кредитный договор, если вы купили квартиру в ипотеку

<Image
 src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/81f7d766bb1cccd165ae81ee73d68f1f.jpeg"
 imageSource=""
 hideImageSource={false}
 fullWidth={false}
>

Процесс регистрации занимает около недели. После этого вы получите выписку, которая подтверждает право собственности


</Image>

Перед обращением в Росреестр убедитесь, что здание поставили на кадастровый учёт. Часто это делают до подписания акта, так как процедура занимает около полугода после введения объекта в эксплуатацию. Если вы купили квартиру в ипотеку, сначала отнесите копию акта приёма-передачи в банк, а потом займитесь остальными вопросами.


### Оформление отчёта об оценке квартиры для банка

Отчёт нужен в том случае, если вы взяли квартиру в ипотеку. Обратиться в оценочную компанию можно сразу после подписания акта, независимые эксперты определят рыночную стоимость объекта. До выплаты ипотеки квартира находится в залоге. Если заёмщик не выплатит деньги по кредиту, недвижимость продадут. Банк заранее узнаёт, какую сумму сможет получить в случае такого сценария. 

<Image
 src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/c99367a509a5a53bd3bf1051e2468877.jpeg"
 imageSource=""
 hideImageSource={false}
 fullWidth={false}
>

Закажите оценку в компании, аккредитованной банком, — они обычно указаны на сайте финансового учреждения. Обращайте внимание на опыт работы и отзывы


</Image>




<TwoColumns.Container>

<TwoColumns.Side linkUrl="https://m2.ru/media/article/vichet-za-kvartiru-v-2023/">

Подробный разбор о том, кто может получить налоговый вычет и как это сделать, читайте в нашей статье.

</TwoColumns.Side>

<TwoColumns.Body>

### Получение налогового вычета

</TwoColumns.Body>

</TwoColumns.Container>

После покупки квартиры получите налоговый вычет и компенсируйте часть затрат. Направить документы по этому вопросу разрешается через год после регистрации права собственности. Например, если вы приобрели квартиру в 2023 году, то оформить вычет удастся в 2024-м. 

Можно получить как основной вычет, так и проценты, если покупка совершалась в ипотеку. Сумма зависит от затрат и размера НДФЛ. Для квартиры в новостройке стоимостью до 2 млн рублей возврат составит 13%. Это около 250 тысяч рублей. В случае выплаты процентов максимальная сумма вычета — 390 тысяч рублей.
 
<Image
 src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/411322994999519768f42d8a5b9c6515.jpeg"
 imageSource=""
 hideImageSource={false}
 fullWidth={false}
>

Вычет можно получить через работодателя. В таком случае вам не придётся ждать следующего года

</Image>


### Что ещё можно сделать

После приёмки квартиры оформите прописку по новому адресу, если у вас нет постоянной регистрации в другом месте. Заявку подайте через приложение Госуслуг, печать в паспорте поставят в МФЦ. 

Посетите управляющую компанию, чтобы уведомить её о смене собственника. Там же подпишите новый договор на коммунальное обслуживание. 

При покупке недвижимости с М2 все вопросы по оформлению права собственности мы берём на себя. Вам не придётся разбираться в законах, собирать документы и ждать очередь в МФЦ. Если вы ещё не нашли подходящую квартиру, загляните в наш [каталог недвижимости](https://m2.ru/moskva-i-oblast/nedvizhimost/kupit-dom/?from=m2media_poluchil-klyuchi-ot-kvartiri-v-novostroike-chto-dalshe). Фильтруйте варианты по важным для вас параметрам, смотрите презентации объектов, проверяйте документы и подавайте заявку на ипотеку — всё в одном месте.



<Notification>

### Краткие выводы

* После осмотра квартиры подпишите акт приёма-передачи. Если на объекте есть недостатки — требуйте от застройщика устранить их 
* Когда получите ключи, оформите право собственности. Для этого уплатите пошлину и направьте пакет документов в Росреестр
* Если вы приобрели квартиру в ипотеку, понадобятся отчёт об оценке и страховка
* Оформите налоговый вычет, чтобы компенсировать часть затрат на покупку недвижимости
* Если у вас нет постоянной регистрации по другому адресу, оформите прописку. Обратитесь в управляющую компанию, чтобы уведомить её о смене собственника квартиры

</Notification>

Получил ключи от квартиры в новостройке: что дальше?

Впервые сталкиваясь с покупкой квартиры в новостройке, достаточно сложно учесть все нюансы, которые могут возникнуть во время поиска и сделки. Какой этаж лучше выбрать? Какая планировка может создать проблемы при ремонте? Как понять, что застройщик — надёжный? Какие дополнительные расходы могут быть? Это лишь малая часть вопросов, ответы на которые придётся искать покупателю. 

Какие могут быть ошибки при покупке «первички» и как их избежать, рассказала агент по недвижимости компании «Этажи» (Москва) **Валерия Хлопонина**.


 И как их не совершить


##  Ошибка №1. Не проверить застройщика

Проверить застройщика следует в первую очередь. Если он надёжный, можно быть уверенным, что дом точно будет сдан и проблем с документами на квартиру не возникнет. 

Обязательно изучите документацию по строительству — она должна быть на сайте компании. Проверьте разрешение на строительство, его срок действия, дату вступления в силу и так далее. Ещё можно запросить информацию о том, в каких банках застройщик аккредитован: репутация финансового партнёра — тоже важный фактор надёжности девелопера. 

Проверить застройщика можно и на сайте [ДОМ.рф](https://xn--80az8a.xn--d1aqf.xn--p1ai/%D1%81%D0%B5%D1%80%D0%B2%D0%B8%D1%81%D1%8B/%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B2%D0%B5%D1%80%D0%BA%D0%B0_%D0%BD%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%80%D0%BE%D0%B5%D0%BA). Изучите все необходимые документы — полный ли комплект, есть ли разрешение на строительство и проектная декларация. Там же можно увидеть оценку девелопера — благонадёжный он или нет. 

Отслеживать ход строительства можно на сайте застройщика — как правило, компании устанавливают камеры онлайн-наблюдения или регулярно выкладывают фото и видеоотчёты.


## Ошибка №2. Поторопиться с выбором локации

Некоторые покупатели ориентируются только на цену, но забывают изучить инфраструктуру рядом с ЖК. При этом им важно, чтобы был детский сад, школа, поликлиника или фитнес-клуб. Такой подход может привести к разочарованию в локации. 

*Совет: всегда запрашивайте у девелопера проектную декларацию на инфраструктуру*, чтобы ваши ожидания основывались не только на обещаниях, но и были подтверждены документально. 

Важно также обращать внимание на транспортную доступность. В идеале нужно заранее просчитать все предполагаемые маршруты, пройтись самому от метро до дома, узнать, где находятся остановки. Иначе может получиться так, что вместо ожидаемого часа до работы вы получите два или три. Это тоже может вызвать недовольство выбором жилья и жизнью в целом. 


## Ошибка №3. Поторопиться с выбором квартиры 

Когда покупатель самостоятельно выбирает на сайте квартиру, то выставляет определённые фильтры, находит подходящую квартиру и бронирует её. Но если ошибиться с фильтром, можно вовремя не увидеть более привлекательные варианты. 

Если покупатель решит сделать выбор в пользу другого жилья на этапе сделки, то потеряет время и деньги (если бронирование платное). Если же сделка уже состоялась, то останется только смириться с выбором. 


## Ошибка №4. Не уточнить условия бронирования 

Очень часто покупатели не уточняют условия бронирования и какие дополнительные расходы можно понести в процессе сделки. Особенно критичным это может быть для тех, у кого собственные деньги ограничены.

> Например, покупатель рассчитывает, что достаточно заплатить первоначальный взнос 15%. Но ещё у застройщика может быть платная регистрация, комиссия за открытие аккредитива или сервиса безопасных расчётов — это дополнительные десятки тысяч рублей, которые лучше предусмотреть заранее. 

*Обязательно уточняйте условия бронирования*, здесь могут быть варианты: например, у одного застройщика за бронь придётся заплатить 5000 рублей, у другого это может быть процент от стоимости квартиры. У кого-то бронь возвратная, а у кого-то нет. 

Узнайте точную стоимость и условия брони, можно ли её отменить, если вы вдруг передумаете или ипотеку не одобрят ипотеку, какие будут дополнительные расходы на подготовку и проведение сделки. 


## Ошибка №5. Не учесть все обстоятельства жизни 

Что имеется в виду? Допустим, родители покупают квартиру дочери. Они думают, что дочь будет жить одна, поэтому однокомнатная квартира вполне подойдёт. При этом они не учитывают, будут ли приезжать к ней в гости, захотят ли остаться на ночь или погостить какое-то время. Возможно, в таком случае лучше купить евродвушку или двухкомнатную квартиру.

Иногда лучше заплатить больше, но всем будет комфортно. Стоит сразу принять во внимание все обстоятельства жизни и возможные сценарии. 


## Ошибка №6. Выбрать нестандартную планировку 

Ещё одна ошибка — выбор планировки. Пример: человек собирается купить квартиру без ремонта в доме бизнес-класса. Застройщик предлагает варианты, где есть косые стены. То есть форма не прямоугольная, а одна стена идёт под откос, так как эта квартира — последняя с торца дома. Это значит, что на этапе ремонта мебель придётся делать на заказ. Это может стать критичным моментом для покупателей, у которых не так много свободных денег на покупку и ремонт. 

*Совет: лучше покупать квартиру стандартной формы, *чтобы потом не было проблем с мебелью. Если правильно выбрать планировку, не придётся нести дополнительные расходы на ремонт. 


## Ошибка №7. Выбрать не тот этаж 

Допустим, человек покупает квартиру с видовыми характеристиками, но не знает, что будет строиться вокруг. Можно купить жильё, например, на пятнадцатом этаже с хорошим видом, но внизу будет промзона. Через пару лет эту промзону снесут и построят ещё один высокоэтажный дом. Получается, покупатель заплатит за красивый вид, а потом лишится его из-за того, что рядом построили другой ЖК. 

*Обращайте внимание на то, что вокруг, и оцените риски строительства высокого здания*, которое перекроет вид. Лучше выбирать ЖК рядом с парками или городскими зданиями, которые вряд ли снесут. 


## Ошибка №8. Не узнать стоимость коммунальных платежей

Какими могут быть коммунальные платежи от управляющей компании тоже стоит уточнить на этапе выбора жилья, чтобы не было сюрпризов. Особенно это актуально для ЖК класса «комфорт плюс», бизнес-класса, премиум и так далее. 

Тарифы могут быть в среднем 100–150 рублей за квадратный метр. Обязательно узнайте, что входит в эту стоимость. Как правило, владельцам квартир потом приходится оплачивать ещё и видеонаблюдение, охрану, въезд на закрытую территорию, вход ко двору, фитнес-клубы и другое. 

 ## Список использованных источников
Сервис проверки новостроек // Дом.рф.

8 ошибок при покупке квартиры  в новостройке

 
Хотя термин «семейная квартира» употребляют повсеместно, чёткого определения не существует — законодательно такой формат недвижимости не определён. Но мы всё-таки решили разобраться, что в это понятие вкладывают застройщики. А также выявили главные критерии, по которым нужно выбирать комфортное и качественное жилье для всей семьи. 

## Что такое «семейная квартира»

Главная особенность такого жилья — баланс между приватным и общим пространством. В квартире должно быть достаточно места, чтобы каждый член семьи мог в любой момент уединиться. А также необходимы просторные комнаты, где все могут собраться для совместного времяпрепровождения — например, для семейного ужина или просмотра фильма. 

Поэтому комнат должно быть как минимум две, причём размер уже не так важен. Семейной квартирой может быть как двушка площадью до 50 кв. м, так и жильё с тремя комнатами более 120 кв. м. 


## Как этот термин используют застройщики

Доля квартир, которые подходят семьям с детьми, в каждой новостройке может быть разная. Перед тем как приступить к разработке проекта, девелоперы всегда изучают рынок и потребности своей целевой аудитории. В зависимости от них и решают, сколько в доме будет студий, двушек и трёшек, а также для каких конкретно людей.

Например, если дом находится в зеленом районе далеко от центра, а рядом есть нужная инфраструктура со школами и детскими садами, то доля жилья для семейных покупателей будет значительная. 

Если же дом строят рядом с центром города, да ещё и в месте, где нет отдельной территории для прогулок, застройщик станет ориентироваться на другую аудиторию. Например, на работающих людей, которые ещё не обзавелись детьми. В таком здании будут преобладать квартиры-студии и однушки. 

Также бывают новостройки, которые ориентированы только на семейного покупателя. У таких проектов девелоперы предусматривают удобные решения в планировке — например, оставляют место для кладовых, хранения колясок и спортивного оборудования. 
<Image
 src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/e9b37422b8ed44d181a04c93a2b47347.jpeg"
 imageSource="Freepik.com"
 hideImageSource={false}
 fullWidth={false}
>
</Image>


## Как определить жильё, которое подойдёт семье

Главных критерия три: многофункциональная планировка, развитая инфраструктура и безопасность. Зачастую достаточно даже бегло оценить проект здания, чтобы понять, насколько оно подходит для семейного проживания. 

**Планировки. **На основе принципов умного зонирования должны быть чётко выделены детская зона, место для родителей, а также общее пространство для совместного досуга. В идеале — отдельные санузлы для разных частей квартиры. Форма комнат должна позволять удобно располагать мебель, плюс необходима продуманная система хранения вещей с гардеробными. 

**Инфраструктура.** Рядом с домом обязательно должны быть или хотя бы строиться детские образовательные учреждения и поликлиники. К тому же лучше выбирать здание в тихом спальном районе с прилегающей территорией для прогулок и занятий спортом. Только места для отдыха должны подходить людям разных возрастов, чтобы родители и дети могли заниматься своими делами и не мешать друг другу. 

**Безопасность.** Её уровень зависит от класса, к которому принадлежит дом — например, эконом или бизнес. В любом случае должны быть как минимум система охранного видеонаблюдения, круглосуточный пост охраны и домофон. 

Также многие застройщики используют концепцию «двор без машин». В этом случае парковочные места вынесены на отдельную прилегающую территорию, а площадь рядом с домом используется для прогулок, игр и занятий спортом. 
<Image
 src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/882176c07066bae90d5337fffeaa7096.jpeg"
 imageSource="Freepik.com"
 hideImageSource={false}
 fullWidth={false}
>
</Image>


## Как быстро найти нужную новостройку

Если вам нужна семейная квартира, но не хочется тратить недели на поиски нужного застройщика в интернете, можно воспользоваться сервисом от Метра квадратного — [квиз по новостройкам](https://m2.ru/novostroyki/quiz/?from=m2media_pokupka-semeinoi-kvartiri-v-novostroike-chto-nuzhno-znat). 

Достаточно ответить на четыре вопроса, и М2 бесплатно подберёт подходящие варианты, а также проконсультирует по каждому из них. Плюс вы получите два выгодных спецпредложения:

> скидку 10% на дизайн-проект квартиры;

> скидку 2500 рублей на проверку недвижимости.

Так получится быстро найти квартиру своей мечты в новостройке и даже немного сэкономить.

Покупка «семейной квартиры» в новостройке. Что нужно знать? 

Мы уже рассказывали, как [купить квартиру на вторичке](https://m2.ru/media/article/buy-flat/). Теперь разберёмся с новыми домами.

Главное, что нужно знать

Новостройка — это квартира от застройщика, которой ещё никто не владел. Новостройку приобретают у юрлица по договору долевого участия, уступки права требования или купли-продажи, если покупатель — первый собственник. В статье обсудим, что нужно знать при покупке квартиры в новостройке у застройщика.


## Решить, каким должен быть новый дом

Квартира редко подходит по цене, местоположению, площади и срокам строительства — обычно приходится выбирать. Если бюджет ограничен, можно рассмотреть пригород. Если нужны школа и сад для детей — выбрать район с развитой инфраструктурой.

<Image
 src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/60e560d9055976faa0622b35adb26722.jpeg"
 imageSource=""
 hideImageSource={false}
 fullWidth={false}
>

[На сайте М2](https://m2.ru/moskva/novostroyki/?from=m2media_kak-kupit-kvartiru-v-novostroike) можно посмотреть новостройки в Москве, Санкт-Петербурге и других регионах России. Часть проектов уже завершена, остальные будут сданы в разные сроки.

</Image>

Можно выписать на лист бумаги, что важнее, а чем можно пожертвовать, и выбрать недвижимость для покупки под эти параметры.

Например, семье из шести человек важно, чтобы квартира была просторной — от 100 м², но недорогой. У них есть машина, поэтому остановки общественного транспорта им не принципиальны, а еще они готовы жить далеко от города, лишь бы дома было много места. В семье есть дети, поэтому нужны детская площадка во дворе и садик. В итоге они выбрали четырехкомнатную квартиру в жилом комплексе в ближнем Подмосковье.



<Notification>

**Минимальные параметры будущего жилья выглядят так: **
* до дома не нужно добираться три часа в пробках
* рядом есть необходимая инфраструктура: школа, детсад, спортзал, поликлиника, стадион, парк, торговый центр
* в районе приемлемая экологическая обстановка — поблизости нет мусороперерабатывающего завода, например


</Notification>


## Определиться с этапом строительства и застройщиком

После выбора района нужно определиться с проектом и этапом строительства. 

Если стоит задача купить квартиру в новостройке быстро, подойдут только дома со скорой сдачей или уже сданные. Но в хороших проектах к этому времени остаются только непопулярные варианты на первом/последнем этажах или большей площади. Все ликвидные одно-, двухкомнатные квартиры раскупают ещё на стадии котлована, когда цены максимально низкие. 

Идеально, если вам есть где жить, пока дом будет строиться. Но нужно учитывать риски: сроки сдачи могут сместиться, а застройщик — обанкротиться.

О том, стоит ли покупать неготовую недвижимость, мы рассуждали [здесь](https://m2.ru/media/article/unfinished/). 

Если позволяют средства, вместе с квартирой лучше сразу покупать кладовку и парковочное место.





<Notification>

**Проверить документы застройщика и дома**

Если устраивает район, жилой комплекс и параметры квартиры, пора проверить юридическую чистоту застройщика. О том, как это сделать, подробно [рассказали в этой статье](https://m2.ru/media/article/choose-developer/).

Здесь вынесем главное: 

1. Нужно изучить учредительные документы застройщика, а также документы, подтверждающие полномочия директора. Информация в них должна совпадать с тем, что написано в выписке из ЕГРЮЛ
2. Проверьте разрешение на строительство и проектную декларацию. Их можно найти на официальном сайте девелопера или в офисе 
3. Убедитесь, что застройщик соблюдает №214-ФЗ и квартиры продают через эскроу-счета
4. Проверьте, соответствует ли застройщик требованиям №214-ФЗ
5. Аккредитация — признак надёжности застройщика. Информацию о банках-партнёрах можно найти на официальном сайте компании




</Notification>


## Выбрать между кирпичным, монолитным и панельным домом


Если покупаете жильё в крупном городе, то могут подходить несколько проектов сразу. Чтобы отсеять лишние варианты, смотрите на материал дома. Современные многоэтажки [бывают трёх основных типов](https://m2.ru/media/article/panel-kirpich-ili-monolit-chto-luchshe/).


> **Кирпичные.** Строятся больше двух лет, считаются самыми комфортными, но стоят дороже. Чаще всего встречаются в комфорт- и премиум-классах. В них хорошая звукоизоляция и возможность перепланировки. Но из-за долгой усадки желательно не делать дорогой ремонт несколько лет

> **Монолитные.** Из железобетона с металлическим каркасом. Строят в основном 1,5–2 года, по цене они между кирпичными и панельными. Звукоизоляция хуже, чем в кирпичных домах, но приемлемая. А ещё можно сделать перепланировку

> **Панельные.** Из железобетонных плит по принципу сэндвича. Для стройки нужно от нескольких месяцев до года — это самые быстрые и дешёвые дома. В них почти все стены несущие, сделать перепланировку не получится. Ещё там может быть плохая звукоизоляция


Оптимально выбрать квартиру в новостройке в монолитном доме. Если позволяет бюджет, можно взять квартиру в кирпичном здании, если денег мало — в панельном. Но с последними есть нюансы: такие квартиры дешевле, но из-за плохой звукоизоляции и сложностей с перепланировкой жить в них не так комфортно.

<Notification>

Если ищете жильё в новостройке, оставьте [свои пожелания](https://m2.ru/novostroyki/quiz/?from=m2media_kak-kupit-kvartiru-v-novostroike), и консультант М2 бесплатно подберёт варианты для покупки за 10 минут.

Риелторам доступен бесплатный [сервис по продаже новостроек](https://m2.ru/rieltoram/m2pro-novostroyki/?from=m2media_kak-kupit-kvartiru-v-novostroike).


</Notification>



## Подписать договор и оплатить квартиру

В сделках с недвижимостью важно учитывать несколько нюансов.

**Договор.** Факт подписания договора не означает, что квартира принадлежит покупателю: полноправными владельцами становятся после регистрации права собственности в Росреестре. Вид договора зависит от того, построен дом или нет.

* долевое участие, или ДДУ, — если строительство ещё идёт
* купля-продажа — если дом сдан

Рассказываем, как правильно купить квартиру в новостройке от застройщика, на примере договора долевого участия.

Застройщики выкладывают проекты договоров на своих сайтах. Но реальные договоры могут отличаться от шаблонов. Поэтому перед подписанием лучше показать итоговый вариант юристу.

Если с договором всё в порядке, регистрируйте его в Росреестре. Можно самостоятельно или за отдельную плату через застройщика.




**Оплата. **[После регистрации договора](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/7e20edcc51ba599c70fb328204e3ac1226e7d912/) в Росреестре покупатель оплачивает квартиру. Деньги поступают не напрямую в строительную компанию, а на [эскроу-счёт](https://m2.ru/media/article/sohranit-dengi-pri-pokupke-kvartiry/) и лежат в банке, пока застройщик не отдаст ключи от квартиры. Через такие счета уже работают почти все строительные компании.

**Приёмка квартиры. **После оплаты застройщик достраивает дом и приглашает покупателя на приёмку. Менеджер компании сверяет документы, а покупатель подписывает акт приёма-передачи квартиры и получает ключи.

Лучше не подписывать акт сразу, а пригласить специалиста для оценки качества недвижимости. С этим могут помочь [эксперты М2](https://m2.ru/campaign/vtb/remont/priyemka-kvartiry/). Стоимость услуги зависит от площади квартиры: экспертиза помещения до 50 кв. м стоит 4990 рублей.

Также проверить жильё можно самому. О том, как это сделать, рассказали [в этой статье](https://m2.ru/media/article/kak-prinyat-kvartiru-u-zastroishchika/). Если найдутся недочёты, нужно составить претензию и отложить подписание акта до исправления дефектов. 

**Регистрация права собственности.** Это делают в конце через Росреестр, МФЦили кадастровую палату. Услуга бесплатная, но придётся уплатить пошлину — 2000 рублей. При удалённой регистрации дадут скидку 30%. Для регистрации нужны документы: паспорт, договор с застройщиком, квитанция об оплате пошлины. Точный список [можно посмотреть на сайте Росреестра.](http://ls.rosreestr.ru/usecases.html)

После регистрации информация о покупателе и квартире появится в Едином государственном реестре недвижимости, ЕГРН.



<Notification>

## Частые вопросы


<FAQ.Container>

<FAQ.Question>

**Я знаю, как выбрать квартиру в новостройке. Но если я покупаю её у инвестора, а не у застройщика, она считается новой?**

</FAQ.Question>
 
<FAQ.Answer>

Неважно, у кого вы покупаете квартиру. [Она считается новостройкой](https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70892596/), если новая и никому не принадлежала, а сделка оформляется с юрлицом.

</FAQ.Answer>
 
</FAQ.Container>

<FAQ.Container>

<FAQ.Question>

**Мой знакомый предложил оформить сделку на квартиру у него в доме, который ещё не построили. Как это возможно?**

</FAQ.Question>
 
<FAQ.Answer>

По закону и с согласия застройщика участник долевого строительства — ваш знакомый — может продавать ещё недостроенную недвижимость. Вернее, он продаёт право на неё, ведь квартиры пока нет. Сделка проходит [по договору уступки права требования](https://rosreestr.gov.ru/press/archive/publications/dogovor-ustupki-prava-trebovaniya-kupit-kvartiru-ot-podryadchika/), и это всё равно считается новостройкой.

</FAQ.Answer>
 
</FAQ.Container>


<FAQ.Container>

<FAQ.Question>

**Почему выбранную квартиру в интернете продают разные люди и по разной цене?**

</FAQ.Question>
 
<FAQ.Answer>

Такое может быть, мошенничества тут нет. Просто квартиры в новостройке могут предлагать частные риелторы, агентства недвижимости, инвесторы и даже подрядчики, которые получили их как оплату за работу.

</FAQ.Answer>
 
</FAQ.Container>



</Notification>

## Список использованных источников


Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 24 апреля 2015 г. № 12238-ЕС/07 Об информации для включения в разъяснения Минфина РФ в целях реализации Правил предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и ОАО «АИЖК» на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам), утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 марта 2015 г. № 220. // Информационно-правовой портал Гарант.ру.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 28.12.2022) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Статья 15.5. Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве. // СПС КонсультантПлюс.

Как купить квартиру в новостройке

Не спешите подписывать акт приёма-передачи: сначала осмотрите квартиру. Подготовили для вас подробный чек-лист о том, на что обращать внимание, чтобы не устранять дефекты за свой счёт. 







Чек-лист




<Image
 src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/c2bdd60fd6ecbc0f3e8683a93c179b1a.jpeg"
 imageSource=""
 hideImageSource={false}
 fullWidth={false}
>
</Image>



## Готовимся к осмотру

Обычно застройщик приглашает клиента на осмотр заказным письмом, но многие дублируют сообщение на email или в мессенджеры. Проверяйте почту регулярно, чтобы не пропустить приглашение. 

На приёмку надо записаться через отдел продаж. Вот что стоит учесть при подготовке:

* Приходите на осмотр днём — так меньше рисков упустить сколы на плитке и царапины на стёклах.
* Перечитайте договор в той части, где указано, в каком виде застройщик сдаёт покупателю квартиру. Ориентируйтесь на условия договора, если возникнут вопросы.
* Если не уверены, что сможете отследить всё сами, позовите специалиста.


<Image
 src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/bce375475a4f1417a949b665cb821942.jpeg"
 imageSource=""
 hideImageSource={false}
 fullWidth={false}
>
</Image>


## Что взять с собой

* Договор и планировочное решение — сверяйтесь, если возникнут вопросы и недопонимания.
* Блокнот и ручку, чтобы записывать найденные дефекты.
* Зажигалку и лист бумаги, чтобы проверить, нет ли сквозняков и работает ли вытяжка.
* Зарядку для телефона или отвёртку-индикатор, чтобы проверить розетки
* Лампочку, чтобы проверить свет.
* Рулетку или линейку, чтобы измерить размеры элементов и зазоры.
* Стикеры, фломастер или карандаш, чтобы отмечать недочёты прямо на объекте.

Дополнительно можно взять тепловизор и термоанемометр, чтобы проверить, нет ли в квартире утечек тепла и холодовых мостиков. Ещё пригодятся правило и уровень — чтобы измерить, точно ли стены ровные. Эти предметы можно поискать у знакомых или пригласить специалиста, который возьмёт инструменты с собой.


## С чего начать осмотр


Сначала клиент приходит с паспортом в офис застройщика, там его отмечают и отправляют на осмотр. Со стороны застройщика в осмотре участвуют менеджер, инженер по приёмке, прораб и несколько работников из бригады. Если найдутся недочёты, которые можно исправить быстро, сотрудники сделают это на месте.

Проверяйте квартиру последовательно, от одного помещения к другому. Это поможет не сбиться. Явные недочёты стоит фиксировать на фото, а если загрязнения мешают осмотреть объект — попросите рабочих убрать грязь.


<Image
 src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/a7b1661545962a0c46893fb44c44c750.jpeg"
 imageSource=""
 hideImageSource={false}
 fullWidth={false}
>
</Image>

Поговорим, на что обратить внимание при приёмке квартиры с чистовой отделкой от застройщика.


## Общедомовая территория

Это тоже часть жилья, поэтому стоит ещё до начала осмотра квартиры проверить детали:

* есть ли обещанная инфраструктура — детские площадки, места для парковки;
* работает ли лифт;
* нет ли около дома строительного мусора.

Если что-то не так — сообщите об этом застройщику. Он обязан прислушиваться к пожеланиям жильцов, хотя не факт, что проблему устранят оперативно.



## Окна и балкон

Чаще окна приходится регулировать уже после приёмки, но ещё на этапе осмотра стоит оценить всё, что бросается в глаза:

* Проверьте механизмы: окна и балконные двери должны открываться плавно, без скрипов.
* Осмотрите окна с фонариком, чтобы проверить, нет ли мелких повреждений: окалин, трещин, монтажной пены.
* Выделяйте фломастером дефекты на стёклах: такие стеклопакеты застройщик обязан заменить.
* Проверьте, что на оконных петлях есть декоративные накладки. Если их нет — обратитесь к застройщику.
* Осмотрите уплотнители: на них не должно быть порезов и других повреждений.
* Поднесите к оконным швам зажигалку: пламя не должно колебаться от ветра.
* Проверьте, насколько плотно створки прилегают к раме. Для этого надо положить между ними лист бумаги и закрыть окно. Если вытянуть лист сложно, створки прилегают хорошо, если легко — окно надо отрегулировать, иначе в квартире будут сквозняки.
* Если принимаете квартиру зимой, проверьте, нет ли сквозняков, не промерзают ли окна. Можно просветить окно тепловизором, чтобы найти утечки тепла.


## Радиаторы

В идеале радиаторы выглядят чистыми, без сколов, следов краски, на них не должно быть конденсата, а вокруг — подтёков. Если квартиру осматривают зимой, нужно покрутить терморегулятор и проверить, работает ли он.

Обратите внимание на то, как закреплены радиаторы. Они не должны шататься или висеть неровно.


## Потолки, пол, стены

При осмотре покрытий нужно свериться с договором: если в тексте написано, что на кухне и в спальне будет ламинат, то там должен быть ламинат, а не линолеум или плитка. Пол и стены так же, как и окна, лучше осматривать с фонариком.

**Пол**. Если при осмотре напольного покрытия нашлись дефекты, можно требовать, чтобы его поменяли полностью. В будущем доказать ошибку застройщика будет сложнее — недочёты спишут на последствия неверной эксплуатации.

* Пройдитесь по комнате и проверьте, не отходит ли напольное покрытие, не пузырится ли, не скрипит.
* Если в квартире положили ламинат, осмотрите его на предмет неровностей, грязи, сколов, некачественных швов и стыков. С ними ламинат будет впитывать воду и быстро придёт в негодность.
* Обратите внимание, есть ли зазор между ламинатом и стеной. Это покрытие нельзя класть вплотную к стене: до неё должно остаться не менее 10 мм, иначе ламинат может вздыбиться.
* Изучите, как закреплён порог на стыках комнат с разными напольными покрытиями, например ламинатом и плиткой: он должен плотно прилегать к полу.

**Стены**. Чтобы проверить, ровные ли стены, понадобится правило. Приложите его к стене по горизонтали, вертикали и диагонали и посмотрите, есть ли зазоры между точками на плоскости. Если в квартире есть перегородки, попробуйте навалиться на них всем весом — они не должны прогибаться. Обратите внимание и на покрытие:

* Если стены окрашены, их цвет должен быть равномерным, без пятен и просветов.
* Если поклеены обои, нужно проверить, нет ли на них пузырей, волн, заметных швов. Обои должны быть сухими, ведь на влажных может появиться грибок.
* У плитки элементы должны плотно прилегать друг к другу, а швы между ними — быть одинаковыми. Чтобы проверить, насколько качественно положена плитка, постучите по каждой и послушайте звук. Если он глухой — плитка может отвалиться.

**Потолок**. Ищите следы краски, трещинки и неровности, а в месте вывода лампы проверьте крепления для люстры. Если в квартире натяжной потолок, осмотрите стык между стеной и потолком — этот угол застройщик должен замаскировать заглушкой.


## Электричество

Первым делом убедитесь, что все автоматы в щитке подписаны и работают. Чтобы проверить электричество, включите тумблеры, вкрутите лампочку в комнате и щёлкните выключателем. Повторите в разных комнатах.

Чтобы убедиться в исправности розеток, поставьте телефон на зарядку. Если у вас есть отвёртка с индикатором, можете воспользоваться ею — прикладывайте к разным розеткам и смотрите, ровный ли огонёк. Это точнее, к тому же нет риска случайно повредить зарядку.


## Двери

**Входные**. Исправная входная дверь не скрипит и плотно прилегает к уплотнителю. Если её приоткрыть, она останется в том же положении. При обнаружении ржавых пятен просите застройщика поменять её целиком: ржавчину сложно убрать. Проверьте, есть ли глазок и хорошо ли в него видно коридор, попробуйте открыть и закрыть замки, они не должны заедать. Наконец, на двери и глазке не должно быть царапин, вмятин, сколов.

**Межкомнатные**. Требования к межкомнатным дверям те же: они не должны закрываться сами по себе, цепляться за пол и скрипеть. Ощупайте крепления дверного проёма и плинтусов. Иногда их клеят на жидкие гвозди, но это ненадёжно — такие крепления могут расшататься и отклеиться.


## Вентиляция

Вытяжку располагают в ванной и кухне. Если где-то её нет, это серьёзный недочёт. Чтобы сделать вентиляционное отверстие, владельцу квартиры придётся разворотить всю стену. Смело говорите об этом застройщику, чтобы тот устранил недостаток сам.

В самой вытяжке проверьте тягу. Для этого откройте окно и поднесите к вытяжному отверстию зажигалку или листок бумаги. Если лист прилип, а пламя отклоняется, вытяжка работает.


## Ванная и кухня

Самое важное здесь — осмотреть сантехнику и проверить воду. Вот что стоит сделать:
* Проверьте трубы в сантехническом люке и под раковиной. Потрогайте их, они не должны быть влажными или подтекать.
* Осмотрите раковину и ванну. На них недопустимы сколы, царапины, подтёки.
* Включите смесители и смыв в унитазе и посмотрите, насколько быстро уходит вода. В это же время посмотрите, работают ли счётчики, и попросите у застройщика паспорта с отметками о поверке.

<Image
 src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/e4c05ce735c48ac0a2ef1d2d1d541c26.jpeg"
 imageSource=""
 hideImageSource={false}
 fullWidth={false}
>
</Image>


## Оцениваем результат

После осмотра вы можете решить: подписать акт приёма-передачи квартиры или попросить застройщика переделать ремонт. В обоих случаях оформляется дефектная ведомость, в которую вносят все проблемные места. Если владелец решил не подписывать акт, у застройщика будет 45 дней, чтобы устранить дефекты. После этого он звонит клиенту и говорит, что квартира снова готова к просмотру.

<Image
 src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/06736cbac60cb098986997b66a2cbc38.jpeg"
 imageSource=""
 hideImageSource={false}
 fullWidth={false}
>
</Image>

Дефектную ведомость надо оформлять после каждого осмотра. Этот документ подтверждает, что клиент посмотрел квартиру, но дефекты были такими, что он не смог её принять. Если не оформить ведомость, застройщик может передать ключи без согласия клиента.

По закону гарантия на ремонт в квартире действует пять лет, а на оборудование и коммуникации — три года. В течение этого срока застройщика можно привлечь к ответственности за недочёты.


## Список источников

1. Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (последняя редакция) // СПС «КонсультантПлюс».
2. «Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 04.08.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 15.08.2023) // СПС «КонсультантПлюс».

Как принять квартиру у застройщика

 Трейд-ин, или trade in, переводится с английского как обмен. Во время сделки по трейд-ину клиенты отдают старые вещи и получают новые со скидкой, по сути обменивают их с доплатой. 

В России трейд-ин пользуются, например, при покупке автомобилей: сдают старую машину и берут новую, необязательно такой же марки. Это удобно, потому что не нужно самому продавать машину, но не всегда выгодно: автодилеры могут предложить заниженную цену. 

По трейд-ину покупают смартфоны и компьютеры, бытовую технику, а еще — квартиры. Так, в 2020 году в Москве 80% застройщиков [предлагали квартиры по трейд-ину](https://realty.rbc.ru/news/5f61dc319a794759abb24a14), в итоге, по [одним данным](https://realty.rbc.ru/news/5f61dc319a794759abb24a14), 25% всех сделок с недвижимостью прошло по этой схеме, [по другим](https://stroi.mos.ru/articles/kvartira-v-trieid-in-chto-eto-i-kak-rabotaiet) — 5%. Эксперты Метра квадратного уверены, что 25% — завышенная цифра, можно ориентироваться на 5–7% всех сделок. 


 Обмениваем старую квартиру на жилье в новом доме


## По трейд-ину можно купить только квартиру в новостройке


<TwoColumns.Container>

<TwoColumns.Side linkUrl="https://m2.ru/novostroyki/quiz/?utm_source=M2media&utm_medium=posts&utm_campaign=novostroyki">

Квартира в новостройке по вашим предпочтениям 

</TwoColumns.Side>

<TwoColumns.Body>


Обычно по трейд-ину покупают квартиры от застройщиков. На вторичном рынке это уже будет не трейд-ин, а альтернативная сделка из нескольких сделок. 

</TwoColumns.Body>

</TwoColumns.Container>

Получается, трейд-ин в недвижимости — это сделка с застройщиком, при которой деньги от старой квартиры идут в счет покупки новой. 

Звучит здорово, но на практике всё сложнее. Вот как это происходит:

> покупатель выбирает квартиру у застройщика, который предоставляет услугу трейд-ина. В Москве это, например, ПИК, МИЦ, Самолет, в Санкт-Петербурге — ЛСР;

> застройщик оценивает квартиру покупателя и заключает с ним два договора — на продажу старой квартиры и на бронирование новой. Чтобы оценить и продать старую квартиру, застройщики привлекают посредников — агентства недвижимости или риелторов, но некоторые девелоперы открывают отдельные подразделения в своих компаниях и занимаются этим сами;

> застройщик продает старую квартиру и готовит договор на новую. При этом продажа квартиры может идти по двум схемам: в первом случае застройщик бронирует новую квартиру на долгий срок и помогает клиенту за это время продать старую, во втором — быстро выкупает квартиру клиента со скидкой сам или через посредника, а деньги со сделки уходят на новую квартиру;

> покупатель одним днем подписывает все документы и доплачивает оставшуюся сумму за новую квартиру, если нужно. В случае когда квартиру в новостройке покупают в ипотеку, деньги от продажи старой станут первым взносом;

> застройщик регистрирует сделку на новую квартиру в Росреестре. 

Теперь разберем нюансы. Прежде всего, застройщик не сам выкупает старую квартиру, а выступает как посредник. Это удобно, потому что не нужно самому готовить квартиру к продаже, искать покупателя и заниматься документами. И это экономит время: если обычная сделка может затянуться на два — четыре месяца, а иногда и год, то по трейд-ину квартиру продают в среднем за две недели. В быстрой сделке и заключается смысл трейд-ина, поэтому дальше в статье мы будем говорить о схеме с быстрым выкупом. 

Но есть обратная сторона: чтобы квартиру сразу купили, нужно предложить заманчивую цену. Поэтому квартиры по трейд-ину всегда продаются по цене ниже рыночной — обычно на 5–15%. 

А еще у застройщиков есть условия, какую старую квартиру они возьмут, а какую — нет. Мало кто согласится взять в программу быстрого выкупа жилье в аварийном двухэтажном доме или долю в квартире. Вот, к примеру, [условия от ПИК](https://www.pik.ru/trade-in):
<Image
 src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/18e842a0577b67189a7164a339ce071d.jpeg"
 imageSource=""
 hideImageSource={false}
 fullWidth={false}
>

У каждого застройщика свои условия, но в целом в сделки по трейд-ину берут квартиры, которые можно продать быстро

</Image>

Чтобы компенсировать то, что старую квартиру продадут дешевле, застройщики предлагают скидку на новую квартиру — обычно до 5%, но бывает и больше. 


## Покупатель бронирует новую квартиру, а застройщик обещает не повышать цены

Итак, трейд-ин в недвижимости удобен тем, что покупателю не нужно самому продавать старую квартиру. Но не только этим. Всё то время, что застройщик занимается старым жильем, он держит бронь на новое, однако не всегда: если речь о быстром выкупе, брони может не быть. Большинство застройщиков всё же так делают, а еще фиксируют стоимость — это и привлекает покупателей. 

Представьте, Сергей решил продать старенькую трешку на окраине Москвы и купить однушку в хорошем районе. Он присмотрел жилой комплекс, оформил бронирование квартиры и занялся продажей старой. На это ушло два месяца, застройщик аннулировал бронь, однушки в комплексе раскупили. Это нередкая история: однушки — [ самые популярные квартиры на рынке](https://m2.ru/media/article/otchego-zavisit-cena/), поэтому их раскупают первыми, тем более в хорошем ЖК. А квартиры бронируют на короткий срок — обычно это несколько дней или одна-две недели. 

В плане длительного бронирования трейд-ин выигрывает: даже если продажа старой квартиры затянется, бронь на квартиру с фиксированной ценой останется за покупателем.

<Notification>


## Особенности сделок с новостройками

В статье для удобства мы говорим, что покупатель отдает старую квартиру и получает новую, но это не совсем так: он получает не фактическую собственность, а право требования по договору долевого участия, или ДДУ. 
После того как дом сдадут, право требования станет собственностью, а до этого момента формально старая квартира обменивается на обещание новой. 

Из этого вытекает еще один нюанс: где жить покупателю, когда старую квартиру уже продали, а новую еще не построили. Застройщики решают это по-разному, например [Инград разрешает ](https://stroi.mos.ru/articles/kvartira-v-trieid-in-chto-eto-i-kak-rabotaiet)жить в старой квартире до получения ключей от новой, но так делают не все застройщики, и нередко покупателю приходится снимать жилье. 

В России нет отдельного закона, который регулирует трейд-ин, поэтому юридически это обычная сделка купли-продажи, но с дополнительными условиями по договору. Эти условия должны соответствовать [Гражданскому кодексу](https://base.garant.ru/10164072/), но в целом могут быть любыми. Вот почему одни застройщики предлагают разные схемы продажи квартир по трейд-ину. 


</Notification>


## Вместо трейд-ина можно [взять ипотеку](https://m2.ru/ipoteka/?from=m2media_kak-kupit-kvartiru-po-trade-in), а после продажи квартиры закрыть ее

Обобщим особенности покупки квартиры по трейд-ину. Для покупателя это может быть выгодно, потому что:

> не нужно самому продавать старую квартиру — готовить документы и искать покупателя;

> можно забронировать квартиру в новом доме и зафиксировать цену на нее, пока не продадут старую.

В итоге покупатель получает удобный сервис, но сама услуга трейд-ина выходит дороже, чем если просто продавать квартиру в течение трех-четырех месяцев. Например, если квартира стоит десять миллионов рублей, застройщик, чтобы быстро закрыть сделку, может продать ее за девять миллионов. Также застройщик не будет связываться со старыми неликвидными квартирами, например в ветхом доме, потому что их сложнее продать. 

Кроме того, застройщики могут ограничивать выбор новой квартиры, например исключить из программы жилые комплексы, в которых жилье и так продается хорошо. 

В целом программой трейд-ина можно воспользоваться, если старая квартира не совсем убитая, но всё же низколиквидная и продавать самому долго и сложно. Также трейд-ин удобен тем, кто присмотрел квартиру в популярном жилом комплексе: без него новое жилье могут раскупить, пока продается старое.

Но есть и более надежные схемы: например, [купить новую квартиру в ипотеку,](https://m2.ru/ipoteka/na-zhile-na-pervichnom-rynke/?from=m2media_kak-kupit-kvartiru-po-trade-in) после сдачи дома продать старую и этими деньгами полностью или частично закрыть долг перед банком. В этом случае не нужно терять деньги на быстрой продаже, а еще снимать жилье: можно жить в старой квартире до победного. Если же банки по разным причинам не дают ипотеку, тогда схема с трейд-ином выручит. 


## Список использованных источников


По взаимному расчету: где в Москве купить квартиру по трейд-ин. // РБК.

Квартира в трейд-ин: что это и как работает. // Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы.