Человек покупает землю и собирается построить на ней дом, а потом оказывается, что на этом участке возводить дома нельзя — можно только соорудить сарай и складывать туда картошку. Чтобы такого не произошло, нужно заранее изучать документы на землю и знать, что разрешено на ней строить. В статье расскажем, как можно использовать участок и что будет, если собственник откроет у себя на даче мастерскую по ремонту тракторов.


Выясняем, какие участки подходят, чтобы построить коттедж 


## Все участки делятся на категории


[В Земельном кодексе ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/368cb949273de5fecbcf2586fbf84ef05bd1a781/)есть два понятия: категория земель и вид разрешенного использования. Эти формулировки использует Росреестр, чтобы классифицировать земли на территории России и разделить их по функциям. 

Категории — это набор характеристик, которые определяют назначение земли. Всего их семь:

> земли водного фонда — на этих землях располагаются реки, озера, ручьи, водохранилища;

> земли населенных пунктов — участки, где строят города, деревни, поселки;

> земли лесного фонда — леса, древостои, болота;

> особо охраняемые земли — заповедники, заказники и другие неприкосновенные зоны;

> земли сельскохозяйственного назначения — территории, которые выходят за пределы населенных пунктов и на которых можно заниматься сельским хозяйством: сеять пшеницу, выращивать сливы;

> особые земли под транспортные, промышленные, охранные задачи — на них строят складские помещения, транспортные магистрали, линии электропередач;

> земли запаса — земельные угодья в государственной собственности, которые не принадлежат физлицам или юрлицам. Эти земли висят на балансе государства как запасные, то есть власти не решили, что с ними делать.

Категория зависит от свойств участка и того, для чего он пригоден. То есть, если на территории обитают краснокнижные животные и земля нужна для их сохранения, ее отнесут к особо охраняемым, а если в границах Москвы покупают участок для строительства элитного небоскреба — это зона населенного пункта.

Для частной застройки в основном подходят земли населенных пунктов и сельхозназначения, но это не значит, что на них можно строить что угодно. 

> Предположим, есть два участка в Москве: на одном из них можно построить многоквартирный дом и двор с детской площадкой и парковкой, а на другом нельзя. Второй участок находится в историческом центре города, на нём можно обустроить парк, но для жилого строительства он не подойдет, так как не отвечает жилищным нормам.

Чтобы понять, какие именно строения разрешено строить на участке — дома, заводы или развлекательные центры, надо знать, какой вид разрешенного использования ему присвоен. Он учитывает особенности каждого участка земли: какие здания окружают территорию, насколько она ценна для сельского хозяйства или культурного наследия. 


## Вид разрешенного использования указывает, что можно делать на участке

Вид разрешенного использования дает представление, каким образом собственник может использовать землю и что разрешено на ней строить. В каждом регионе местные власти делят территории на разные зоны в зависимости от их функционального назначения. Человек может посмотреть их на карте, которую публикуют на сайте администрации, и узнать, в каком районе разрешена жилая застройка, а где нельзя возвести даже курятник. 

Вот так, например, выглядит зонирование Владивостока:
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/c422b76a011a8422f3ca9fd9e3aec48a.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Желтым цветом обозначены районы для индивидуального жилого строительства, зеленым — леса, а красным — зоны многоэтажных застроек. Источник: [администрация Владивостока](https://www.vlc.ru/architecture/architecture-vlc/Pravila-zemlepolzovaniya-i-zastrojki)


</Image>


<TwoColumns.Container>

<TwoColumns.Side linkUrl="https://base.garant.ru/70736874/53f89421bbdaf741eb2d1ecc4ddb4c33/#friends">


Классификатор Росреестра

</TwoColumns.Side>

<TwoColumns.Body>


При выделении зон местное самоуправление опирается на Градостроительный кодекс и классификатор Росреестра, в котором перечислены все виды разрешенного использования участка. 

</TwoColumns.Body>

</TwoColumns.Container>

По Градостроительному кодексу использование участков и объектов капитального строительства [может быть основным, условно разрешенным или вспомогательным](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/39dc72c976ad75cbd1bbdc145ebfc7388c21062e/):

> основной — та задача, ради которой и берут участок, например малоэтажное или высотное строительство;

> условно разрешенный — когда необходимо расширить рамки использования, например сделать территорию пригодной не только для торгового центра, но и для автосервиса рядом с ним;

> вспомогательный — нужен, чтобы уточнить применение земли, например если собственник хочет построить у себя на участке, помимо дома, баню.

Всего доступно 13 видов использования, которые делятся на подвиды. В таблице ниже мы взяли основные, которые подойдут для физических лиц, — весь список можно найти в [классификаторе](https://base.garant.ru/70736874/53f89421bbdaf741eb2d1ecc4ddb4c33/#friends).

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/2350324ee373fd6048372e69c4cdaf7a.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>

У каждого раздела есть свои уточняющие подгруппы, которые указывают, что разрешено делать с участком. Например, во втором разделе жилой застройки есть пункт 2.4 «Передвижное жилье» — на такой площади владелец может поставить палатку, автодом или организовать кемпинг. А на участке под кодом 4.7 «Гостиничное обслуживание» можно построить отель.


## То, как разрешено использовать участок, проверяют в ЕГРН

Вся информация об участке хранится в ЕГРН — там написано, к какой категории относится участок и что с ним можно делать. Проверяют назначение земли в публичной кадастровой карте Росреестра, где указана краткая информация об объекте.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/4fb5a98ee171246041b88479677eb534.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

В поиске кадастровой карты можно ввести номер участка и найти подробные данные о нём. Там же будет информация о том, что с ним можно делать. Источник: [Публичная кадастровая карта](https://pkk.rosreestr.ru/#/search/65.64951699999888,122.73014399999792/4/@2y1wvgtxv)


</Image>



<TwoColumns.Container>

<TwoColumns.Side linkUrl="https://m2.ru/media/article/zachem-nuzhna-vipiska-iz-egrn-i-kak-yei-polzovatsya/">

Зачем нужна выписка из ЕГРН и как ей пользоваться

</TwoColumns.Side>

<TwoColumns.Body>

Если нужны подробные сведения об участке, можно заказать выписку из ЕГРН на сайте Росреестра, — так покупатель получит актуальные данные и сможет принять решение о покупке. О том, зачем еще нужна выписка из ЕГРН и как правильно ее читать, мы рассказывали в другой статье.


</TwoColumns.Body>

</TwoColumns.Container>

Чтобы на участке можно было строить коттедж, подойдут разрешенные виды использования 2.1 «Для индивидуального жилищного строительства», 13.2 «Ведение садоводства» и 2.2 «Для ведения личного подсобного хозяйства». На земле под кодом 2.2 можно не только построить дачу, но и держать кур, свиней и выращивать яблони.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/c9e82985b36a953b205f6757c133d726.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Продавцы в объявлениях сами указывают статус участка. Но можно ещё проверить информацию в официальных источниках Росреестра. Источник: [Метр квадратный](https://m2.ru/moskva/nedvizhimost/kupit-uchastok/)

</Image>

Нужно внимательно читать коды, потому что, например, в первом разделе классификатора есть похожий подпункт — «Для ведения личного подсобного хозяйства на полевых участках», но на нём построить дом не получится. Если не проверить перед покупкой назначение земли, собственник рискует купить участок, на котором вместо особняка разрешат поставить только гараж.

Важно использовать участок по прямому назначению, чтобы не было последствий. Если собственник построит усадьбу на площади для огородничества, его сначала попросят снести постройку, а через полгода представители Росреестра придут и проверят, как исполнили их предписание. Если всё осталось по-прежнему, выпишут штраф — [от 0,5 до 1% кадастровой стоимости участка для физлиц](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_34661/d4131daeffceff28e2dda2eba7105f88abc9e7e9/), но не меньше 10 000 рублей. Если эти меры не помогут, участок могут забрать.

Чтобы не было проблем, можно изменить вид разрешенного использования участка, например поменять статус индивидуального жилого строительства на малоэтажное. Так, все земли территорий муниципальных образований делятся на территориальные зоны. Для этих зон определены правила землепользования и застройки, а также заведен градостроительный регламент, в котором можно уточнить список разрешенных видов использования в границах такой зоны. 



<TwoColumns.Container>

<TwoColumns.Side linkUrl="http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_362285/f958948419d9f86a80525cc6f28f79d64be67853/">

Форма № 2 к приказу Росреестра

</TwoColumns.Side>

<TwoColumns.Body>

Чтобы сменить один вид использования на другой, нужно выбрать его из списка разрешенных для данной зоны. По основному виду собственник подает заявление по форме № 2 к приказу Росреестра и обращается в МФЦ. 


</TwoColumns.Body>

</TwoColumns.Container>


Если же вид условно разрешенный, понадобятся слушания органов местного самоуправления. Это бесплатная услуга, на ее оформление в среднем уходит [15 рабочих дней](https://www.mos.ru/otvet-dokumenti/kak-izmenit-vid-razreshennogo-ispolzovaniya-zemelnogo-uchastka-arenduemogo-u-moskvy/).

Основной и условно разрешенный виды использования записывают в ЕГРН, а вспомогательный — нет. Он не существует отдельно, поэтому не может противоречить основному и его нельзя выбрать из другой категории. Нельзя, например, взять землю с основным видом использования для лесозаготовки и поставить вспомогательным видом индивидуальное строительство.


## Список использованных источников

«Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 04.08.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 15.08.2023) // СПС КонсультантПлюс.

«Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 04.08.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 15.08.2023) // СПС КонсультантПлюс.

«Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях» от 30.12.2001 N 195-ФЗ (ред. от 04.08.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 15.08.2023) // СПС КонсультантПлюс.




На каком земельном участке можно строить дом, а на каком нет 

На сайте продается недвижимость: в заголовке написано квартира, выглядит соответственно, а когда открываешь объявление — оказывается, что это апартаменты. Можно подумать, что эти понятия синонимы, но это не так. Выясняем, что такое апартаменты, можно ли вообще считать их жилой недвижимостью и почему они не подойдут, если надо устроить ребёнка в садик.


Почему они стоят дешевле и чем напоминают гостиничные номера 
 

## Апартаменты не относятся к жилой недвижимости и стоят дешевле квартир


Главное отличие апартаментов от квартир — юридический статус. Апартаменты относятся к нежилым помещениям, то есть формально человек приобретает не жилье, а коммерческую недвижимость — офис или, например, творческую студию. Он может ночевать в ней, приглашать в гости друзей, но зарегистрироваться в таком помещении не удастся.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/f8a00e10cc775dc18b8eaaa6122b3239.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Застройщики не всегда пишут в объявлениях, что продают апартаменты, и называют их квартирой. Покупатели могут запутаться в понятиях и подумать, что это одно и то же. Источник: [Метр квадратный](https://m2.ru)


</Image>

Апартаменты могут строить там, где обычный жилой комплекс построить нельзя. Для строительства ЖК территория должна подходить по инфраструктуре и отвечать жилищным нормам, то есть в пределах микрорайона должны быть поликлиника, школа. Так как апартаменты считаются коммерческой недвижимостью, на них эти нормы не распространяются, а значит, застройщик может возвести здание в центре города или деловом районе.

Апартаменты по статусу находятся как бы между обычными офисами в бизнес-центре и квартирами. Дома, в которых они располагаются, называются не жилыми комплексами, а многофункциональными или апарт-отелями. Сами апартаменты в перспективе собственник может перевести в разряд жилого фонда, но пока [нет четкого законодательства](https://tass.ru/nedvizhimost/13292469?utm_source=google.com&utm_medium=organic&utm_campaign=google.com&utm_referrer=google.com), в котором регулируют эту процедуру и само понятие апартаментов. Хотя подвижки есть: с 2021 года власти начали заниматься этим вопросом и планируют доработать и принять закон о статусе апартаментов в 2022 году. 

Из-за своего статуса апартаменты стоят дешевле, чем стандартные квартиры: в среднем собственник может сэкономить до 30%. Как следствие, спрос на такие предложения в России только [за 2021 год увеличился вдвое](https://realty.ria.ru/20210813/apartamenty-1745591035.html).

По этой же причине апартаменты отлично подходят для инвестиций. Сдают их по той же цене, что и квартиры, но по соотношению арендной ставки к стоимости и доходности выигрывают апартаменты. Такие предложения пользуются спросом среди посуточных квартиросъемщиков: у них хорошее расположение, новый ремонт и иногда помещения обслуживают как гостиничные номера.

Кроме того, если собственник не планирует жить в апартаментах сам, можно воспользоваться доходной программой: человек покупает апартаменты, а застройщик потом находит жильцов под аренду, следит за чистотой в помещениях, получает выплаты и отдает их владельцу за вычетом своей комиссии. Многие застройщики специально строят апарт-комплексы с полной поддержкой.

Доходные программы предполагают, что человек покупает квартиру под сдачу в аренду. Можно выбрать разные формы поддержки, но смысл один: собственник получает пассивный доход, а управляющая компания — комиссию за то, что следит за недвижимостью.


## В апартаментах нельзя прописаться и налоги на них выше

Недостатки апартаментов в основном связаны с их неоднозначным статусом: такую недвижимость воспринимают как обычный коммерческий офис, а значит, и условия проживания в апартаментах отличаются от жизни в стандартной московской однушке. 

Вот с какими проблемами могут столкнуться собственники апартаментов.

**Нельзя зарегистрироваться.** В апартаментах может быть всё, как в обычной квартире: душ, диван, кухня и кровать. Но при этом оформить регистрацию по месту жительства в них невозможно. По закону в апартаментах разрешена регистрация по месту пребывания, но по опыту собственникам часто не оформляют даже ее. Так что если житель Костромы купит апартаменты в Москве и переедет в них, москвичом он не станет.



<Notification>

[Как прописаться в квартире после покупки](https://m2.ru/media/article/propiska/) — статья в М2 Медиа


</Notification>

**Невозможно влиять на домовое пространство. **Когда люди покупают квартиру в жилом комплексе, они получают право голоса в решении общедомовых вопросов. Например, если застройщик захочет покрасить фасад дома в розовый цвет или не сделает рядом с домом площадку и парковку, жильцы могут повлиять на его решение. С апартаментами так не выйдет.

Апартаменты для жильцов как офисы: застройщик сам решает, как обслуживать дом и что в нём будет. 

**Высокие налоги и ЖКХ. **[Налог на жилую недвижимость ](https://www.nalog.gov.ru/rn77/taxation/taxes/nnifz/)— 0,1%, а на коммерческую он в несколько раз выше — от 0,5 до 2%. Коммунальные платежи для апартаментов тоже дороже: в оплату ЖКХ добавляется НДС 20% и в зависимости от площади жилья переплата может составить от 400 до 2500 рублей. Кроме того, на апартаменты нельзя получить налоговый вычет при ипотеке.

**Нельзя повлиять на инфраструктуру. **Когда застройщик готовит жилищный проект, он учитывает требования к инфраструктуре: в микрорайоне должны быть поликлиника, школа, детский сад. При возведении апартаментов никто не отчитывается по этому вопросу. Это значит, что ближайшая школа для детей может оказаться в часе езды от дома.

**Не соблюдаются нормы жилищного строительства. **На коммерческую недвижимость действуют менее строгие нормы, чем на стандартную жилую застройку. Из-за этого стены могут оказаться тоньше, чем в квартире, или слишком близко будет расположен торговый центр. 

**Проблемы с соседями. **Рядом с обычными жильцами в апартаментах может появиться офис авиакомпании, а этажом ниже — квеструм. С одной стороны, это хорошо: так будет больше разнообразия и возможностей пользоваться сервисами и услугами. С другой — рядом с квартирой будет всегда много посторонних, а во время мытья в душе есть риск затопить не квартиру, а оборудование на несколько миллионов. 

**Не работают льготные программы по ипотечному кредитованию.** Коммерческие помещения тоже можно взять в ипотеку, но меры господдержки на них не распространяются. Кроме того, так как апартаменты не считаются жилым помещением, их с большей вероятностью [могут отобрать судебные приставы за неуплату долгов](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_39570/a67dde7f663104e7cffeff6d926f3a3e8ac36aa2/).

*Плюсы у апартаментов тоже есть.* Как мы уже говорили, их могут построить в центре города, они дешевле стоят и обслуживать их могут как гостиничные номера. Кроме того, застройщики часто предлагают апартаменты уже с чистовой отделкой и даже мебелью, а значит, можно сразу в них заселиться или сдавать в аренду. 


## Подытожим

 Стоимость апартаментов ниже, чем у квартир в ЖК, и они хорошо подходят для сдачи в аренду: арендаторам не нужна прописка, но важны близость к центру и обслуживание. Всё это они могут получить в апарт-комплексах. 

Но если собственник планирует купить апартаменты для постоянного проживания, нужно учесть их недостатки, рассчитать цену обслуживания и продумать, от каких преимуществ обычных квартир придется отказаться. Например, семьям с детьми в апартаментах будет сложно устроить ребенка в сад.



<Notification>

Если вы хотите купить квартиру в новостройке, консультант Метра квадратного [бесплатно подберёт](https://m2.ru/novostroyki/quiz/?from=m2media_chem-apartamenti-otlichayutsya-ot-kvartiri) варианты в рамках вашего бюджета.

</Notification>


## Список использованных источников


«Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации» от 14.11.2002 N 138-ФЗ (ред. от 24.06.2023, с изм. от 20.07.2023) // СПС КонсультантПлюс.

Чем апартаменты отличаются от квартиры

В марте 2020 года житель Москвы [купил квартиру](https://realty.rbc.ru/news/5e749b619a79474ffdbd21db) за 42 млн рублей, находясь на самоизоляции. Новость разошлась по СМИ, хотя возможность выбрать квартиру и зарегистрировать договор через интернет была и раньше. Но в пандемию таких сделок стало заметно больше: сейчас это 20% от общего числа, но, [по мнению аналитиков](https://spb.plus.rbc.ru/news/60632edd7a8aa9848ab2f757), количество дойдет до 80%. 

Пользуясь моментом, московские застройщики стали запускать мобильные приложения, онлайн-сервисы и платформы, где можно выбрать квартиру, проверить документы, перевести деньги и зарегистрировать сделку. Причем купить недвижимость можно как за свои деньги, так и в ипотеку — и ее тоже оформить онлайн. 

А еще через интернет [можно приобрести](https://m2.ru/services/deal/
) квартиру не только от застройщиков, но и на вторичном рынке. Обо всём расскажем в статье.  

Не выходя из комнаты и не совершая ошибок


 
## Покупка квартиры онлайн всё равно требует личного присутствия

Для начала разберемся в терминах. Под покупкой квартиры онлайн компании могут подразумевать разные услуги: у одних это сделка полностью, но за ключами нужно всё равно приехать, у других — придется один-два раза съездить в офис или банк. В каждом конкретном случае шаги будут разными, поэтому мы не пишем универсальную инструкцию, а рассказываем об онлайн-покупке в целом. 

Итак, если покупатель хочет купить квартиру у застройщика, ему нужно сделать следующие шаги. Рассказываем на примере компании «Самолет».

**Выбрать квартиру. **Для этого на сайте размещают фотографии, планы и 3D-туры, на которых можно рассмотреть каждую квартиру:
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/96108fa4ba92a8f5a3ec57ea7482cfe5.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

3D-тур по квартире с отделкой [в жилом комплексе «Егорово Парк»](https://samolet.ru/project/egorovo-park/)

</Image>

Также есть возможность заказать онлайн-показ: это когда менеджер едет на объект, созванивается с покупателем по видео и показывает ему квартиру. 

Если всё устроило, нужно нажать кнопку «Забронировать» в карточке квартиры. У большинства застройщиков это платная услуга, например в Самолете она [стоит 10 000 рублей](https://samolet.ru/faq/obshee/kak-kupit-kvartiru-onlajn/), но эту сумму потом вычтут из стоимости квартиры. 

Чтобы забронировать квартиру, нужно указать паспортные данные и внести плату с помощью банковской карты. Бронь действует две недели — этого достаточно, чтобы оформить ипотеку. Цена квартиры в это время не меняется.

**Подать заявку на ипотеку. **Обычно заявку на ипотеку подают на сайте застройщика, банка или с помощью разных сервисов, например [Метра квадратного.](https://m2.ru/ipoteka/) 

Если покупать квартиру у Самолета, подать заявку можно на сайте застройщика — для этого нужно заполнить анкету и загрузить сканы или фото нужных документов. Вот список:

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/06fda3effee47c91189e37fc0ad388a8.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Подать заявку на ипотеку можно сразу на сайте застройщика. [У Самолета ](https://samolet.ru/purchase/mortgage/)одобрение может занять от тридцати минут до трех дней

</Image>

**Подготовить документы. **Менеджер застройщика [присылает на согласование договор](https://samolet.ru/faq/obshee/kak-kupit-kvartiru-onlajn/). Его нужно проверить, а если будут неточности, связаться с менеджером и сказать о них. 

Также на этом этапе покупатель готовит копии документов о семейном положении — точный список даст застройщик, но обычно это:

> свидетельство о браке; 

> согласие супруга или супруги на покупку квартиры или заявление, что покупатель в браке не состоит;

> свидетельства о рождении детей, если они несовершеннолетние. 

Эти документы нужны для регистрации сделки в Росреестре, поэтому их заверяют у нотариуса. Ехать в его офис необязательно: нотариусы выезжают на дом.

Еще потребуются СНИЛС и ИНН, чтобы оформить усиленную электронную подпись, — всем занимается застройщик, а покупатель только передает документы курьеру. 

Если квартиру покупают в ипотеку, дополнительно оформляют полис страхования жизни и здоровья — тоже онлайн. 

**Провести сделку. **Обычно договор с застройщиком и ипотечный договор подписывают в один день.

Договор с банком привозит курьер. Покупатель проверяет его документы, убеждается, что это тот курьер, которого назначил банк, и подписывает договор. В этот же день покупатель вносит первый взнос по ипотеке, например переводом на счет банка в мобильном приложении. 

Договор с застройщиком, в нашем случае с Самолетом, подписывают в личном кабинете на сайте — для этого и нужна усиленная электронная подпись. 

Если квартиру покупают без ипотеки, деньги за нее можно перевести в течение нескольких дней после подписания договора, обычно это 3–5 дней. 

В любом случае деньги поступают на [аккредитив](https://m2.ru/media/article/sohranit-dengi-pri-pokupke-kvartiry/) — это как банковская ячейка, но для безналичных расчетов. Его покупатель открывает в банке, где у него ипотека. 

**Дождаться регистрации сделки в Росреестре.** Договор с застройщиком не просто так подписывают электронной подписью — это нужно, чтобы девелопер мог зарегистрировать сделку в Росреестре. В Самолете [услуга стоит ](https://samolet.ru/faq/obshee/kak-kupit-kvartiru-onlajn/)27 000 рублей и занимает от семи до четырнадцати дней. 

Когда сделку зарегистрируют, на почту покупателя придет пакет документов.

После того как дом сдадут в эксплуатацию, покупателю нужно лично забрать ключи и принять квартиру. [Некоторые застройщики и это предлагают сделать удаленно](https://realty.rbc.ru/news/5e9026c69a7947999d5bee8a): квартиру показывают через фото- и видеоотчет, а ключи и документы привозит сотрудник компании. 

Подытожим. Покупка квартиры через интернет проходит частично онлайн, частично дома, например когда приезжает нотариус, курьер или сотрудник застройщика. Возможно, один раз потребуется съездить в офис застройщика или банк — всё зависит от того, где оформлять ипотеку и в каком проекте покупать квартиру. 


## Как провести сделку на вторичном рынке

Чтобы купить квартиру на вторичке, нужен сервис, который предоставляет такую услугу, — расскажем на [примере Метра квадратного](https://m2.ru/services/deal/).

**Выбрать квартиру. **Информацию о квартирах на вторичном рынке выкладывают на разных сайтах с объявлениями, например:
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/902e3bba333333ff3823c5903e639786.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

На сайте Метра квадратного[ есть объявления](https://m2.ru/moskva/nedvizhimost/kupit-kvartiru/) от частных риелторов, агентств и собственников

</Image>

В карточках квартир обычно публикуют фотографии, схемы планировок и панорамы улиц. Еще покупатели созваниваются с продавцами и смотрят квартиры по видеосвязи. 

**Заполнить анкету и прикрепить документы. **В [личном кабинете](https://m2.ru/login) на сайте Метра квадратного нужно заполнить анкету и прикрепить сканы документов для сделки:

 > паспорта и СНИЛС продавца и покупателя; 

> правоустанавливающего документа, по которому продавец стал собственником квартиры, например договор купли-продажи или договор о приватизации;

> банковские реквизиты продавца, чтобы перечислить деньги.

Остальные документы, например выписку из ЕГРН, юристы сервиса запросят в Росреестре сами. 

**Оплатить услугу. **Это можно сделать на сайте с помощью банковской карты, услуга стоит 9990 рублей. В эту сумму входит вся сделка: оформление договора, регистрация в Росреестре, счет в банке ВТБ для расчетов, госпошлина. 

Если для сделки потребуются договор на задаток, акт приема-передачи или любой другой документ, юристы его тоже подготовят. 

**Подписать договор.** Для заключения сделки продавцу и покупателю нужно приехать в офис ВТБ, но только один раз. В офисе стороны подписывают договор электронной подписью, которую банк выпускает для сделки, — это нужно, чтобы потом зарегистрировать документы в Росреестре. 

Покупатель перечисляет деньги на специальный счет в банке ВТБ, и пока сделка не завершится, продавец не получит доступ к деньгам.

**Дождаться регистрации сделки.** Переход права собственности зарегистрируют в Росреестре, после этого продавец получает деньги на свой счет, покупатель — правоустанавливающие документы. 

В итоге покупка квартиры на вторичном рынке в основном проходит удаленно, но один раз всё равно потребуется приехать в офис банка. 



<Notification>


 [Купить квартиру онлайн ](https://m2.ru/services/deal)   
                                                                                 

</Notification>


## Список использованных источников

«Не выходя из комнаты»: девелоперы перевели продажи новостроек в онлайн. // РБК.

Онлайн покупки пошли в рост. // РБК+.

Как купить квартиру онлайн? // Группа «Самолет» 

ПИК начал бесконтактно передавать ключи при заселении. // РБК.








Как купить квартиру онлайн

В Москве, как и в других городах России, местные власти строят жилье для нуждающихся и льготников. Еще у правительства есть квартиры на вторичном рынке, которые остались, например, после смерти одиноких людей или по соглашению [о соцподдержке пенсионеров и инвалидов в обмен на жилплощадь.  
](http://msgr.ru/ru/soderzhanie)

 Если продавец — правительство Москвы

Все эти квартиры власти сдают по договору соцнайма, после чего получатели жилья могут его приватизировать — оформить в собственность. Некоторые из таких квартир правительство продает, чтобы пополнить бюджет. 

Купить квартиру у города может любой желающий, но для этого сначала нужно выиграть аукцион. Это потребует времени, зато, как говорят, по такой схеме можно приобрести жилье по цене ниже рыночной.


## Квартиры с аукциона дешевле, чем по объявлениям

Правительство Москвы продает квартиры разных площадей в только что построенных комплексах и старых домах. Купить такое жилье может кто угодно, главное — выиграть аукцион. Об этом мы расскажем дальше, а пока разберем, есть ли в этом смысл.

На сайте мэра пишут, что покупать квартиру у властей выгодно [по несколькими причинам](https://stroi.mos.ru/articles/pokupka-u-ghoroda-kvartiry-v-novostroikie-instruktsiia-po-primienieniiu):

> безопасность сделки и отсутствие финансовых рисков;

> возможность купить квартиру около метро в районе с развитой инфраструктурой — рядом будут муниципальные школы, детские сады и поликлиники. 

Но главная причина — это выгода в деньгах. Так, например, на Инвестиционном портале Москвы, где выкладывают объявления о продаже имущества города, [предлагают квартиру площадью 42 м2 на Шаболовке](https://investmoscow.ru/tenders/tendercard/?TenderId=17778886) за 8,9 млн рублей, тогда как [рыночная цена похожей квартиры](https://m2.ru/moskva/nedvizhimost/prodazha-2-komnatnoi-kvartiri-45-m-4-5-etazh-8f4922c8-08e4-40fc-9dfa-10e470e4987f/) — 15 млн.

Но нужно понимать, что это стартовая цена. Дальше участники торгов будут предлагать свою цену, и итоговая стоимость может измениться: чем больше претендентов на квартиру, тем выше поднимется цена. Так, начальная стоимость однокомнатной [квартиры на Баррикадной](https://investmoscow.ru/tenders/tendercard/?TenderId=17967006) была 9,2 млн рублей, а итоговая — уже 14,3 млн.  

Финальная стоимость квартиры на торгах может сравняться с ценами из частных объявлений, но нередко [всё равно остается ниже](https://rg.ru/2021/02/19/reg-cfo/kak-v-moskve-kupit-kvartiru-u-goroda.html). Например, в 2020 году небольшую квартиру в центре Москвы на Покровке продали за 10 млн рублей при стартовой цене в 6 млн рублей, а претендовали на квартиру одиннадцать человек. 

В среднем в 2021 году цены на квартиры в новостройках на торгах поднимались на 27,1% от стартовой, на вторичном рынке — на 38,6%. В Центре управления городским имуществом [журналистам рассказали](https://realty.rbc.ru/news/604b173a9a7947ffa3b496b4), что рост стоимости во время торгов зависит от того, в каком районе находится дом, есть ли дефицит квартир в этом районе и какова ситуация на рынке недвижимости в целом.

Есть мнения, что на аукционах ликвидные квартиры всё равно продаются по рыночной цене. [Купить квартиру дешевле рынка можно](https://realty.rbc.ru/news/5f5222db9a79477e995575cb), но нужно постоянно отслеживать предложения, выбирать выгодные варианты, вносить обеспечительные платежи и примерно понимать, что происходит на рынке недвижимости.



<Notification>

**Где можно посмотреть актуальные предложения по квартирам, которые продают власти Москвы:**

[сайт Центра управления городским имуществом](https://cugimos.ru/catalog/zhilaya-nedvizhimost/);

[Инвестиционный портал Москвы](https://investmoscow.ru/tenders);
 
[электронная торговая площадка «Росэлторг»](https://www.roseltorg.ru/);

[сайт проекта «Мой адрес»](https://xn----8sbmeqrouk.xn--p1ai/);

[официальный сайт о проведении торгов в России](https://www.torgi.gov.ru/choice.html).

</Notification>


## Чтобы купить квартиру, нужно предложить за нее самую большую цену

Итак, любой желающий может купить квартиру, которая принадлежит правительству Москвы, но для этого нужно выиграть аукцион.

Аукцион всегда проходит на единой торговой площадке. На сайте мэра Москвы предлагают пользоваться [Росэлторгом](https://www.roseltorg.ru/), поэтому дальше будем рассказывать на его примере. 

Чтобы приобрести квартиру с аукциона, [нужно](https://stroi.mos.ru/articles/pokupka-u-ghoroda-kvartiry-v-novostroikie-instruktsiia-po-primienieniiu):

> выбрать квартиру среди действующих предложений;

> оформить квалифицированную электронную подпись. Ее можно заказать прямо у Росэлторга, [например комплект «Индивидуальный»](https://www.roseltorg.ru/ecp/set/individual) стоит 5790 рублей. Отдельно потребуется [настроить компьютер](https://www.roseltorg.ru/ecp/info/instruction_ecpcloude), чтобы подпись работала на нем;

> зарегистрироваться на сайте через кнопки Регистрация → Поставщик/Покупатель → Имущественные торги;

> внести обеспечительный взнос —  от 2% до 20% от стартовой цены квартиры, но не менее 100 тыс. рублей. Взнос возвращается после окончания торгов или идет в счет оплаты квартиры;

> подать заявку на участие через личный кабинет;

> принять участие в аукционе — он проходит в определенные день и время. После начала торгов участники подают свои предложения о цене, например на один шаг больше начальной стоимости. Размер шага указывается в описании лота — обычно это 0,2% общей стоимости. Победит участник, который предложит самую высокую цену по истечении часа. Участников может быть два, а может — двадцать. Так, [в 2020 году на каждую квартиру](https://realty.rbc.ru/news/604b173a9a7947ffa3b496b4) в новостройке в среднем претендовало четырнадцать человек, на вторичке — восемь;

> дождаться уведомления, что выиграли, — и можно заключать договор купли-продажи.

Дальше останется оплатить квартиру, подписать электронной подписью договор купли-продажи и акт передачи квартиры, получить ключи и договор с отметкой Росреестра о регистрации права. 

Весь процесс схематично выглядит так:
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/3e2b02108b61381b71cd86c913176892.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Схема покупки квартиры у города [с сайта мэра Москвы
](https://stroi.mos.ru/articles/pokupka-u-ghoroda-kvartiry-v-novostroikie-instruktsiia-po-primienieniiu)
</Image>

Купить жилье у города можно за наличные деньги и в ипотеку — для таких квартир банки предлагают [льготные программы кредитования](https://xn----8sbmeqrouk.xn--p1ai/ipoteka), например в ВТБ ставка будет от 5%.

## Не все готовы покупать квартиры по электронным сделкам

В целом покупка квартиры у города — это понятная и безопасная сделка, но некоторые сложности всё же есть. 

По [мнению](https://realty.rbc.ru/news/604b173a9a7947ffa3b496b4) директора офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлии Дымовой, не все люди психологически готовы к подобным сделкам с цифровыми подписями. По ее словам, многим проще подписать договор своей рукой, когда рядом сидит живой человек, чем делать всё виртуально. 

У покупки квартиры у города есть и другая проблема — предложений мало. Например, в 2020 году правительство [смогло продать 2500 квартир и жилых помещений](https://realty.rbc.ru/news/604b173a9a7947ffa3b496b4), тогда как Росреестр только по вторичному жилью [зарегистрировал 150 000 сделок](https://realty.rbc.ru/news/6006887a9a794703fe4173ad). 

Еще один минус — история квартиры на вторичном рынке. То, что ее продает правительство, не означает, что через год не объявится, например, бывший заключенный, которого временно сняли с регистрации в этой квартире. Перестраховаться от таких ситуаций [помогает титульное страхование,](https://m2.ru/media/article/zachem-nuzhna-strakhovka-ot-poteri-kvartiri/) которое защищает право собственности покупателя. 


## Список использованных источников


От чего зависит стоимость квартиры. // ГУП «Моссоцгарантия».

Покупка у города квартиры в новостройке: инструкция по применению. //  Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы.

Как в Москве купить квартиру у города. // RG.ru.

Как купить квартиру в Москве у города. Инструкция. // РБК.

Квартирные аукционы: насколько выгодна покупка жилья на торгах. // РБК.

Росреестр объявил о рекордном числе сделок со вторичным жильем в Москве. // РБК.





Как купить квартиру у города

 Чтобы построить дом, застройщик сначала получает разрешительные документы, затем начинает работу: огораживает территорию, привозит строительную технику и роет котлован под фундамент. В этот момент в будущем доме уже можно купить квартиру — обычно ее так и называют, «на стадии котлована». Главный плюс такой квартиры — она дешевле, минус — есть риск, что дом не достроят. 


 Разбираемся в особенностях покупки квартиры на этапе котлована



##  Квартиры на этапе котлована стоят дешевле, но не слишком

Еще недавно квартиры на этапе котлована [были дешевле построенных](https://realty.rbc.ru/news/605093a29a794708d20312d0): покупатели экономили от 10% до 50% от стоимости готового жилья. 

Застройщики давали такую скидку, потому что им были нужны деньги на строительство. В этом случае покупатели как бы инвестировали в будущую квартиру. 

Так было до июля 2019 когда, когда начало действовать[ правило об эскроу-счетах](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/7e20edcc51ba599c70fb328204e3ac1226e7d912/). Теперь деньги покупателей лежат на специальном счете в банке, а застройщики строят на свои или заемные деньги, например берут кредит. И получают доступ к деньгам людей, только когда построят дом. 

Конечно, еще остались застройщики, которые получили разрешение на строительство домов до июля 2019 года, поэтому этот закон на них не распространяется. Но таких проектов, особенно на стадии котлована, становится всё меньше. К тому же эскроу-счета стали конкурентным преимуществом: покупатели заинтересованы в сохранности денег, поэтому охотнее обращаются к застройщикам, которые работают по-новому. 

До 2019 года средняя разница в цене между квартирой в готовом доме и той, которую купили на этапе котлована, была 25%, а в 2021 году — 15%. Цены на старте продаж стали выше еще и потому, что у застройщиков выросли расходы. 
<Notification variant="info">

[Сколько стоили квартиры на этапе котлована ](https://realty.rbc.ru/news/605093a29a794708d20312d0)— РБК

</Notification>

Но интерес к таким квартирам остается: к примеру, в 2020 году четверть всех новостроек в Москве была распродана на этапе котлована. Это связано с повышенным спросом на квартиры — из-за пандемии, скачков курса рубля и льготной ипотеки. В 2020 году ставки по депозитам снижались, неопределенность в стране и мире росла, поэтому люди предпочитали вкладывать сбережения в недвижимость. 
Дальше разберемся в плюсах и минусах квартиры на этапе котлована. 

<Notification variant="info">

[Почему подорожали квартиры](https://www.irn.ru/articles/41430.html) — индикаторы рынка недвижимости

</Notification>


## Плюсы и минусы квартир на этапе котлована

Почти 70% жителей России, которых [опросил аналитический центр НАФИ](https://realty.rbc.ru/news/5fa44e709a7947a42f307cb4), боятся покупать недостроенное жилье: вдруг его вообще никогда не достроят, а вернуть деньги не получится. 

Эти опасения понятны: по разным данным, в России от 180 000 до 200 000 обманутых дольщиков — людей, которые вложили деньги в строительство, но в итоге ничего не получили. 

Эскроу-счета снижают риски: если дом не построят, деньги вернутся обратно покупателям. Но они не помогут, если сроки строительства будут переносить, хотя в таком случае покупатель может не подписывать соглашение о переносе сроков, а потребовать оплатить неустойку. В целом же эскроу-счета защищают деньги покупателя, поэтому очень скоро обманутых дольщиков просто не останется.

<Notification variant="info">

[Сколько в России обманутых дольщиков](https://www.rbc.ru/newspaper/2020/07/20/5f0f087b9a794746f8ff2526) — РБК

</Notification>

Мы собрали сравнительную таблицу, которая поможет разобраться, стоит ли покупать квартиру на этапе котлована или лучше взять, например, жилье в том же комплексе, но уже в построенном доме:
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/56ae40c4e2800c0aebb7fb0b8bd87fb9.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={true}
>
</Image>

Главная причина, почему берут квартиру на этапе котлована — цена. Не все могут позволить вторичное жилье в новом доме или готовую квартиру от застройщика, а котлован заметно дешевле. Например, в сентябре в Москве [квадратный метр жилья в новом доме стоил](https://www.restate.ru/graph/) 282 000 рублей, а на вторичке — 326 000 рублей. 

Также на этапе котлована обычно раскупают лучшие варианты: однокомнатные квартиры и студии уходят первыми, как и квартиры с удобной планировкой и хорошим видом из окна. 
Когда мы говорим о плюсах и минусах, то сравниваем котлован и новые квартиры в уже построенном доме. А еще есть вторичное жилье. Если сравнивать с ним, новостройка — это чистые документы, новые коммуникации, возможность сделать ремонт и планировку под себя.

<Notification variant="info">

[Новостройка или вторичка](https://m2.ru/news/article-yay-or-nay/) — статья 

</Notification>

## Выгоду нужно считать в каждом конкретном случае

Выбор в пользу или против квартиры на этапе котлована во многом зависит не от самой квартиры, а от того, кто покупает. Разберем несколько примеров. 

**Если снимаете жилье и хотите переехать в свою квартиру **→ котлован брать можно, но нужно считать. Возможно, разница в цене между котлованом и квартирой в построенном доме не перекроет затраты на аренду, при этом придется ждать от полутора до трех лет. Если берете ипотеку, тогда придется платить еще и за нее. Но если разница в цене перекрывает затраты и готовы ждать, тогда брать можно. 

**Если живете в своей квартире и покупаете жилье для детей или чтобы вложить деньги** → котлован брать можно. Тут можно только добавить: внимательно выбирайте застройщика. Это должна быть компания, у которой в порядке все документы, она соответствует 214-ФЗ о долевом строительстве, у нее есть законченные проекты и хорошая репутация. 

<Notification variant="info">

[Как выбрать застройщика, чтобы не остаться без квартиры](https://m2.ru/news/article-choose-developer/) — статья

</Notification>

**Если живете в своей квартире, но хотите переехать в более просторную **→ котлован брать можно, но всё зависит от того, как срочно нужно новое жилье. Если ждете тройню и хотите быстрее переехать, возможно, лучше рассмотреть квартиру в уже построенном доме. Если же нужно не так срочно, можно рассмотреть котлован. 

**Если снимаете жилье или живете в своей квартире, у вас есть деньги и вы хотите квартиру именно в этом проекте** → котлован брать можно. Иногда бывает, что люди хотят квартиру в новом доме рядом с конкретным парком, у них бизнес в этом районе или им нравится только этот дом. 

В любом случае нужно считать.

**Квартира в построенном доме в жилом комплексе **— 7 млн рублей

Ипотека — ставка 8%, первый взнос — миллион рублей

Берем ипотеку на 10 лет, переплата по [ипотечному калькулятору](https://m2.ru/ipoteka/calculator/) — примерно 2,7 млн рублей

Общие расходы на квартиру: 9,7 млн рублей

**Квартира на этапе котлована в корпусе по соседству **— 6 млн рублей, срок строительства — 36 месяцев

Ипотека — ставка 8%, первый взнос — миллион рублей

Берем ипотеку на 10 лет, переплата — 2,3 млн рублей

Плата за аренду квартиры на это время:
36 месяцев * 35 000 = 1 260 000 рублей

Общие расходы на квартиру: 9,5 млн рублей

<Notification variant="info">

Получается выгода примерно в 200 000 рублей, суммы мы округляли.  

Если бы эта квартира на этапе котлована стоила не шесть миллионов, а пять, то общие расходы в итоге составили бы восемь миллионов, а выгода — уже 1,7 млн рублей.

</Notification>


Но важно смотреть еще и на обстоятельства. Иногда сэкономленные деньги не стоят того, чтобы еще два года снимать квартиру и ждать, когда сдадут дом.

Мы попытались вывести универсальное правило котлована, оно звучит так: если застройщик работает с эскроу-счетами, это известная и порядочная компания, а квартира на этапе котлована заметно дешевле, брать можно. В остальных случаях нужно смотреть и считать: стоит ли брать конкретно у этого застройщика, выгодно ли это, получится ли платить аренду и ипотеку одновременно. 



## Список использованных источников

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 04.08.2023) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // СПС КонсультантПлюс.




Покупать ли квартиру, которую еще не построили?

Покупка квартиры — сложный многоэтапный процесс: нужно найти объект, проверить документы и продавца, составить и подписать договор, зарегистрировать сделку. В статье разберём, что нужно знать при покупке квартиры и на что обратить внимание на каждом этапе.