 Бывает так, что недвижимость выставлена на продажу уже много месяцев, а покупатель всё никак не находится. Иногда квартиру не покупают год и больше. Разбираемся, какие могут быть причины и как поскорее [провести сделку](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_pochemu-ne-pokupayut-kvartiru-kak-eyo-bystro-prodat).

Как продать квартиру, которую долго не покупают

Быстро и выгодно [продать квартиру](https://m2.ru/moskva/nedvizhimost/kupit-kvartiru/?from=m2media_kak-sdelat-kvartiru-privlekatelnee) бывает непросто. Например, если вы хотите сделать это сразу же после окончания строительства, но в вашем ЖК выставлены десятки похожих объектов с одинаковой отделкой от застройщика. Или получили недвижимость в наследство, но покупатели придираются к недостаткам и требуют снизить цену. В обоих случаях может помочь хоумстейджинг — преображение квартиры.   

Рассказываем, какие приёмы помогут увеличить спрос на ваше жильё и повысить его стоимость.

И продать быстрее

Стоит учитывать, что хоумстейджинг подходит не для всех квартир. Если объект в плохом состоянии, переделки окажутся слишком дорогими и не принесут выгоды. У такого жилья определённая целевая аудитория — люди, которые хотят потратить мало денег, а потом переделать всё под себя. Но даже в этом случае убрать некоторые вещи и навести порядок не будет лишним.

А вот если состояние у квартиры хорошее, то вложения в хоумстейджинг могут быть оправданными. При относительно небольших затратах в 20 000–100 000 рублей стоимость квартиры может вырасти на 5–25%. 

Преображение квартиры состоит из 5 этапов. 

## Этап 1. Деперсонализация
*Затраты — от 0 рублей, можно даже немного заработать.*

В первую очередь нужно избавиться от всех лишних вещей, которые создают визуальный шум и напоминают о предыдущих хозяевах. Большую часть декоративных предметов интерьера, всю личную технику, одежду и прочие неуместные объекты стоит вынести из квартиры как можно раньше. 

Вот два универсальных совета: 

**Сфотографируйте интерьер. **На фото все недостатки комнаты, в том числе лишние вещи, сильнее бросаются в глаза. Подумайте, что точно хочется убрать, а чего, наоборот, может не хватить вашему покупателю.


**Продайте или отдайте лишние вещи.** Если вам не нужны какие-то предметы интерьера из квартиры, можно выставить их на продажу или подарить знакомым. Вполне реально немного подзаработать на такой уборке.
<Image
 src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/21a94568dff7283b288216ef3fdd5ca0.jpeg"
 imageSource="Фото с сайта: https://ru.freepik.com"
 hideImageSource={false}
 fullWidth={false}
>
</Image>




## Этап 2. Мелкий ремонт плюс перестановка мебели 

*Затраты — от 20 000 до 150 000 рублей при небольших изменениях; до 1 млн и выше при большом объёме работ. *

Квартира «заезжай и живи» — один из самых ликвидных вариантов на рынке, особенно для семей с детьми. Хорошее состояние комнат и мебели поможет обосновать более высокую цену для потенциальных покупателей. На этом этапе стоит привлечь риелтора к оценке квартиры и обсудить её потенциал. 

Вот что ещё нужно сделать: 

**Проверьте, достаточно ли в квартире розеток.** Посчитайте примерное количество электрических устройств, которые могут использовать жильцы: от телевизора до зарядок для телефона. А ещё подумайте, в каких местах розетки будут нужнее всего. Стены можно не штробить — внешняя разводка проводов под ретро станет красивым декором. 

**Добавьте света. **Можно просто заменить лампочки на более яркие, а абажуры и светильники — на более новые и светлые. А ещё можно сделать внутренние окна — это более затратный, но очень эффектный способ впустить больше света внутрь квартиры. 

**Перекрасьте стены в светлые цвета. **Белый — оптимальный оттенок при продаже жилья. Он символизирует всё новое и служит прекрасным фоном для любой мебели. А ещё не придётся тратить много денег, и срок реализации проекта не затянется. 

**Докупите все недостающие предметы. **Чтобы укомплектовать кухню, достаточно выбрать готовые модульные варианты. А купить мебель можно через площадки для частных объявлений — там много вариантов, которые помогут не выбиться из бюджета. 

**Сделайте перестановку мебели.** Посмотрите, как расставляют её в разных комнатах профессиональные дизайнеры. Многие решения покажутся вам непривычными, но они добавляют уюта и визуальной привлекательности — например, диван можно сделать центром гостиной и сформировать вокруг него целую зону для приёма гостей. 
<Image
 src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/64a9dcdbb3634d7f41350f7358d2142b.png"
 imageSource="Фото с сайта: https://ru.freepik.com"
 hideImageSource={false}
 fullWidth={false}
>
</Image>



## Этап 3. Генеральная уборка и наведение порядка 

*Затраты — от 0 рублей, если делать самостоятельно; от 2000 до 7000, если обратиться к клининговой компании. *

После ремонта приходит время уборки. Если на фотографии грязь может быть незаметна, то при личном визите человек обязательно обратит внимание на все пятна и пыль. Батареи, плафоны на люстрах, карнизы штор — важно, чтобы чистым было абсолютно всё. Общее впечатление от квартиры сильно влияет на итоговое решение потенциального покупателя. 

Обязательно вымойте окна и сантехнику, проветрите помещение и купите интерьерные духи со сложным, «дорогим» запахом. Человек бессознательно располагается к месту с приятным ароматом — этот незаметный компонент добавит объекту привлекательности. 


## Этап 4. Декорирование 

*Затраты — от 0 до 50 000 рублей при комплектации с нуля. *

Самая приятная часть для стейджера: с помощью текстиля, посуды, светильников и растений можно полностью изменить впечатление от квартиры. Однако главная задача — окупить расходы, поэтому чрезмерно вкладываться в дорогие дизайнерские решения не стоит. 

Если вы следовали всем предыдущим пунктам, останется купить совсем немного вещей: 

**Декоративные подушки и покрывала разной фактуры. **Они могут быть бархатистыми, шёлковыми, пушистыми, с узорами и разного цвета. Ткань даже можно использовать как картину или постер в раме. А одно из покрывал — небрежно набросить по диагонали, чтобы придать живости картинке.

**Скатерти, салфетки и дорожки для декорирования стола. **Многослойный декор хорошо смотрится как на фото, так и вживую. Бонусом на стол можно добавить красивые вертикальные объекты: бокалы, стаканы и свечи.

**Декоративные букеты. **Ветки эвкалипта или другой декоративной зелени прекрасно завершат композицию — они сделают жильё более «живым» и привлекательным. 

<Image
 src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/0b951a2bccbe667450d854d706e723ec.jpeg"
 imageSource="Фото с сайта: https://ru.freepik.com"
 hideImageSource={false}
 fullWidth={false}
>
</Image>




## Этап 5. Фотосъёмка

*Затраты — от 0 рублей, если делать самим; до 5000–10 000 с профессионалом. *

Даже если квартира уже выглядит привлекательно, без хорошей фотосессии не обойтись. Ведь у человека ещё должно возникнуть желание увидеть её своими глазами — фото квартиры должны мгновенно вызывать у вашей целевой аудитории «вау-эффект».

Для фотосессии можно пригласить профессионального интерьерного фотографа или риелтора со стажем, а можно сфотографировать всё самостоятельно на смартфон. 

Базовые правила, если будете фотографировать жильё сами: 

**Фотографируйте квартиру в дневное время и в солнечную погоду. **Тогда она будет выглядеть более светлой и просторной. Если же солнца не предвидится, можно поставить дополнительные лампы или специальные прожекторы для его имитации.
 
**Снимайте и выкладывайте фотографии квартиры последовательно.** Лучше оставлять двери открытыми и каждый раз захватывать кусочек соседнего пространства. Если из комнаты видно коридор, а из кухни — прихожую, то зрителю будет проще получить полное представление о жилье и как бы «прогуляться» по квартире.

**Держите кадр ровно — стены должны быть параллельными. **Добиться этого поможет штатив. А ещё не снимайте много потолка — лучше, наоборот, чуть присесть, чтобы в кадр вошло больше пола и мебели. Так уменьшится эффект перспективы: интерьер не будет «уезжать» вдаль. 

**Продумайте композицию кадра.** Она должна быть либо симметричной — с центральным предметом в середине и второстепенными по бокам. Либо диагональной — это когда все предметы будто выстраиваются в схематичную линию.
 
**Введите «героя» в кадр. **Это может быть какой-то небольшой предмет интерьера — например, сервировочный столик при съёмке кровати, изогнутый кран при съёмке столешницы на кухне, светильник или настольная лампа. Такие детали сделают кадры более интересными. 

**Напоследок — ещё один полезный лайфхак.** Советуем перед началом хоумстейджинга просмотреть [объявления на Метре квадратном](https://m2.ru/moskva/nedvizhimost/kupit-kvartiru/?from=m2media_kak-sdelat-kvartiru-privlekatelnee): здесь можно увидеть недвижимость, которая продаётся в вашем районе, и сделать анализ рынка. Так вы точно поймёте, как сделать свою квартиру намного привлекательнее и дороже конкурентов.

Хоумстейджинг: как сделать квартиру привлекательнее

Иногда приходится продавать квартиру, ремонт в которой не делали последние лет сорок. Кажется, что за такую жилплощадь дадут мало денег или покупатель не найдется вовсе. Это не так. Что делать, чтобы покупатель всё-таки нашёлся, рассказываем в этой статье. 


Как продать квартиру без ремонта

Ребенок может быть прописан в квартире или владеть долей — от этого зависит, какие документы придется оформить продавцам и нужно ли согласовывать сделку с опекой. Рассказываем о каждом случае отдельно. 


## Как продать квартиру, если в ней прописаны дети

По закону если в квартире кто-то зарегистрирован, [ее всё равно можно продать](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/4f200cb2d6dcf67db5c16ee449049d46714207cb/), а выпиской жильцов уже будет заниматься покупатель. Об этом мы рассказали [в другой статье](https://m2.ru/media/article/mozhno-li-prodat-kvartiru-yesli-v-nei-kto-to-propisan/). Но с детьми всё иначе: их могут выписать только родители или законные опекуны, поэтому лучше снять их с регистрации до сделки. 

*Чтобы выписать или прописать детей, родителям [не нужно спрашивать согласие у органов опеки](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_7271/f857b61ac9b577a4fd0f9ea61c351f0596c0bb08/)*. По закону согласие и присутствие второго родителя для регистрации тоже не обязательно, но иногда его могут потребовать, если родители живут по разным адресам или не состоят в браке.

[Выписывать детей в никуда нельзя](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_7271/) — нужно одновременно прописать их в новой квартире. Если ее пока нет, необходимо сделать у нотариуса обязательство, в котором родители обещают снять ребенка с регистрации в одной квартире, а потом прописать в другой. Поэтому иногда проще временно прописать ребенка у бабушки, пока не завершатся все сделки.


<TwoColumns.Container>

<TwoColumns.Side>

[Как прописаться в квартире после покупки](https://m2.ru/media/article/propiska/)

</TwoColumns.Side>

<TwoColumns.Body>

Снять ребенка с регистрации можно в МВД, МФЦ или через Госуслуги. Для этого один из родителей или законный представитель пишет заявление от имени несовершеннолетнего. 

</TwoColumns.Body>

</TwoColumns.Container>




## Как продать квартиру, если детям принадлежит доля в ней

*Если у ребенка есть доля в квартире, к сделке [подключаются органы опеки и попечительства](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/9deaf716ae6188bcfecb901fc9e9f941c551f6d7/)*. Они выдают разрешение, в котором написано, как именно дети получат свою долю в новой квартире. Есть три сценария:


> квартиру с долей ребенка продают и одновременно покупают новую, чтобы снова выделить долю для несовершеннолетнего;


> сначала продают одну квартиру, а через время покупают новую и выделяют в ней долю. Если родители переезжают из одной области в другую, органы опеки могут потребовать положить деньги на специальный блокированный счет — их можно будет потратить только на недвижимость в новом регионе;


> зачисляют деньги от продажи доли на специальный счет ребенка, который он сможет использовать после совершеннолетия.

Список документов и требований к таким сделкам может отличаться в разных районах одного города. Например, органы опеки могут запросить:


> паспорта родителей;


> свидетельства о рождении детей;


> техпаспорт на старую квартиру;


> техпаспорт и поэтажный план нового жилья;


> паспорта собственников новой квартиры;


> предварительный договор купли-продажи;


> согласие банка на выдачу ипотеки, если квартиру покупают в кредит;


> договор об участии в долевом строительстве, если квартира в новостройке.

В Москве запрашивают ЕЖД — [единый жилищный документ](https://www.mos.ru/authority/documents/doc/21446220/), который объединяет в себе справки о прописке, задолженностях по коммунальным платежам и характеристике квартиры. Его оформляют в МФЦ. А в Санкт-Петербурге, например, нужна справка по форме 9, которую [выдают на Госуслугах](https://gu.spb.ru/188165/eservice/) или в паспортном столе.

Собственники должны сами прийти на консультацию в органы опеки по месту регистрации ребенка и получить список документов. После этого власти выносят решение [в течение пятнадцати рабочих дней](https://www.gosuslugi.ru/52018/1/info).

Инспекторы оценивают площади обеих квартир, освещенность в комнатах, их удаленность от школы. Комиссия даже может выехать на объект, чтобы проверить, соответствует ли новое жилье санитарным нормам, но иногда, чтобы оценить условия в новом жилье, достаточно поэтажного плана дома.

Имущество, которое покупают, должно быть не меньше по стоимости или площади, а лучше даже больше, чем то, что продают, — иначе сделку не зарегистрируют. Если новая квартира меньше предыдущей, ребенку нужно выделить столько же метров или больше, а значит, его доля может увеличиться, например вместо 1/4 станет 1/2 или 2/3. 



<Notification>

**Оксана, продавала и покупала недвижимость с долей несовершеннолетней дочки**

У меня в собственности была комната в трехкомнатной коммунальной квартире в Москве. Там я жила вместе с дочкой, она тоже владела долей комнаты. Со временем мы накопили на отдельную двухкомнатную квартиру в Красногорске. Когда я пошла получать согласие в опеку, мне сказали, что я лишаю ребенка доли в большой московской квартире и хочу ухудшить ее жилищные условия тем, что перевезу жить в область в меньшую квартиру.

Поэтому на время продажи и покупки я прописала дочь у родителей в другом районе, а повторное решение по сделке принимали уже в другом органе опеки. Они дали согласие, и мы наконец смогли переехать в отдельную квартиру.


</Notification>

Опека указывает в разрешении на продажу и покупку адреса всех квартир, которые участвуют в сделке. То есть если кто-то из участников откажется от сделки, то нужно будет начинать всё заново и получать новое решение.

Готовое решение органов опеки представляют с остальными документами в Росреестр, когда приходит время переоформить собственность с одних владельцев на других. Все сделки, в которых участвуют несовершеннолетние дети и органы опеки и попечительства, [должны быть заверены у нотариуса](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/8e346fca831054ccbf95ac9ce90816842cee16de/).



<TwoColumns.Container>

<TwoColumns.Side>

[Как купить квартиру в новостройке](https://m2.ru/media/article/kak-kupit-kvartiru-v-novostroike/) 

</TwoColumns.Side>

<TwoColumns.Body>

Если покупаете квартиру в новостройке, опека запросит справку о стадии строительства дома, и он должен быть готов не менее чем на 80%. При этом после продажи старой квартиры и до заселения в новую ребенок должен быть где-то прописан. Как вариант, можно выделить доли в уже существующей недвижимости, например если у родителей есть еще одна квартира, которая не принадлежит детям. 

</TwoColumns.Body>

</TwoColumns.Container>



Если доля будет в новом жилье, сначала нужно заключить [договор задатка](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/36878dd6799afdf645dfc02bdf275402c7077d96/) на свою квартиру, затем — на новую и только потом получить согласие опеки. Поэтому оформление сделки может затянуться, и об этом стоит предупредить покупателей.


## Как купить квартиру с прописанными детьми

Если продавец не может выписать детей, пока не купил новую квартиру, он может составить нотариальное обязательство, по которому обязуется выписать детей в течение конкретного времени.

<Image
 src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/739e962c27b1c1b68427867d19f20072.jpeg"
 imageSource=""
 hideImageSource={false}
 fullWidth={false}
>

Пример нотариального обязательства. Его можно составить в свободной форме или [использовать наш шаблон](https://docs.google.com/document/d/1t_fZxh3S2ImiyBYUBvOrs5HJN3wVVfwH6c4GaE-EZow/edit?usp=sharing). Документ заверяют у нотариуса, стоимость услуги — 1500−2000 рублей, всё [зависит от региона](https://notariat.ru/ru-ru/actions-and-tariffs/tarify-na-uslugi-pravovogo-i-tehnicheskogo-haraktera/) 

</Image>

Как мы уже сказали, детей, которые прописаны в квартире, могут выписать только родители или законные опекуны. Если представители ребенка против этого или с ними нет связи, придется выписывать детей через суд, и неважно, сколько им лет. Поэтому в интересах покупателя сделать всё, чтобы несовершеннолетних сняли с регистрационного учета до сделки.


## Как купить квартиру, если ей владеют дети


Когда покупатель выбирает квартиру, где один из собственников несовершеннолетний, он рискует: сделка может затянуться из-за сложностей с оформлением и ее может оспорить опека. Поэтому важно самому проверить все нюансы перед покупкой. Вот что нужно сделать:



<TwoColumns.Container>

<TwoColumns.Side>

[Зачем нужна выписка из ЕГРН и как ей пользоваться](https://m2.ru/media/article/zachem-nuzhna-vipiska-iz-egrn-i-kak-yei-polzovatsya/)

</TwoColumns.Side>

<TwoColumns.Body>

> проверить, принадлежит ли доля в покупаемой квартире несовершеннолетнему ребенку, — для этого понадобится [выписка из ЕГРН](https://www.google.com/url?q=https://egrnreester.ru/&sa=D&source=docs&ust=1654274466741976&usg=AOvVaw3Xu6EBq0vNZOAEDsIneD8V);

</TwoColumns.Body>

</TwoColumns.Container>

> узнать, не тратили ли предыдущие владельцы маткапитал на покупку этой квартиры. Для этого нужно запросить справку из Пенсионного фонда о текущем счете маткапитала. Также нужно взять в банке уведомление о том, привлекались ли средства маткапитала, чтобы погасить ипотеку. Зачем это нужно, рассказываем ниже;


> проследить, чтобы сделка прошла в соответствии с решением органов опеки. Если в решении написано про **одновременное приобретение**, два договора купли-продажи лучше подписать в тот же день. Если указано **«с последующим приобретением»**, например когда продают и покупают недвижимость в разных регионах, нужно сделать аккредитив или ячейку с деньгами, которые продавец сможет забрать, только когда обеспечит несовершеннолетнего жильем. Иначе сделку признают незаконной и могут отменить. Когда доля несовершеннолетнего маленькая, например 1/20, и опека разрешила **положить деньги на счет ребенка**, покупатель должен отдельно проследить, что этот счет указан в договоре и оплата туда поступила. Еще желательно взять подтверждение, что деньги действительно дошли.

Дети могут быть явными или неявными владельцами долей. Явные — это когда жилье получили в порядке приватизации, по жилищной субсидии или продавали с долей несовершеннолетних и купили новую. В этих случаях доля несовершеннолетних сразу определена и включена в число собственников.

Неявными собственниками становятся, когда для покупки жилья взяли ипотеку с использованием материнского капитала. Тогда получается, что в выписке из ЕГРН детей среди владельцев нет, но, если родители использовали маткапитал, у детей должны быть доли после выплаты ипотеки.

Как только предыдущие собственники закрывают ипотеку с маткапиталом, они обязаны выделить доли детям и получить разрешение опеки, а потом продавать квартиру. Если этого не произойдет, покупатель рискует остаться без денег и квартиры, потому что органы опеки [имеют право расторгать](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_76459/9b84ad600c3e341d901bafef2e52b352dc1b4fe5/#dst100154) подобные сделки через суд. 


## Список использованных источников


Постановление Правительства РФ от 17.07.1995 N 713 (ред. от 06.06.2023) «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня лиц, ответственных за прием и передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации» // СПС КонсультантПлюс.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 24.07.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2023) // СПС КонсультантПлюс.

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 04.08.2023) «О государственной регистрации недвижимости» // СПС КонсультантПлюс.

Как продать или купить квартиру, в которой живут дети

Закон не запрещает продавать квартиру, если в ней кто-то прописан, но новые владельцы могут столкнуться со сложностями, и дело не только в том, что им придётся платить больше за коммунальные услуги. Но обо всём по порядку.

Спойлер: можно, но лучше так не делать 

 Для начала разберёмся с терминами. Прописка и регистрация — это одно и то же, но первое слово устарело и его не используют в законах. Юридический термин звучит как «регистрация граждан по месту жительства», а для удобства мы будем использовать оба варианта.

Регистрация бывает [нескольких видов](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_2255/04639a757c2dbd693185a3bc7de296851abe76b8/):

> постоянная — там, где человек живет большую часть времени или всегда. У такой прописки нет срока действия;

> временная — по месту пребывания, например, когда человек приезжает в другой город в командировку. Временную прописку делают на определенный срок от девяноста суток до пяти лет. 

В этой статье нас интересует именно постоянная прописка, штамп о которой ставят в паспорт.


## Продать с прописанными можно, но это повлияет на стоимость квартиры

У собственника недвижимости и у тех, кто в ней прописан, разные права. Владелец может [пользоваться и распоряжаться квартирой](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/249c5f90a05fa67bba29ea9aeccf535cdacf8307/), например дарить, продавать или сдавать в аренду. Человек, который там прописан, может [только пользоваться ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/7b18082b2397114d3abca2fd14d7f22230aece1e/)квартирой, то есть жить в ней. Если он родственник владельца, то [наравне с собственником может приглашать гостей](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/7b18082b2397114d3abca2fd14d7f22230aece1e/) и делать ремонт у себя в комнате, а если это чужой человек — только с согласия владельца.

Зарегистрированные в квартире люди не могут без согласия собственника прописать ещё одного человека. Но есть исключения. По закону дети до четырнадцати лет [должны быть прописаны в одной квартире с законными опекунами](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/3a21dde6a73d049e1bf187dbd08ecf79ce5e80e2/#dst100116), а значит, если у кого-то из жильцов родится ребенок, его можно будет прописать в квартире без согласия ее владельца.

Как мы уже сказали, собственник распоряжается квартирой, а тот, кто там прописан, только ей пользуется. Соответственно, *если собственник хочет продать квартиру, [он не должен спрашивать разрешения у](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/9bc79ae09d078798e7a4ee4647ac9ea495da9fa0/#dst101126) тех, кто зарегистрирован в ней*. Но до сделки лучше выписать всех кого можно, иначе эта проблема достанется покупателю, а за то, что он будет её решать, придётся сделать скидку.


## Как покупателю проверить, кто прописан в квартире 

Итак, бывает, что люди покупают квартиру, а там прописаны посторонние люди, которых к тому же нельзя снять с регистрации. 
Чтобы не оказаться в такой ситуации, перед покупкой нужно [заказать выписку в Росреестре](https://egrnreester.ru/). Её может получить кто угодно, достаточно ввести в поисковую строку на сайте Росреестра кадастровый номер или адрес объекта. Полная выписка стоит 350 рублей. В ней видно количество собственников, ограничения и обременения по квартире.

Затем нужно попросить у продавца:

  > архивную поквартирную карточку. Это документ, в котором есть информация обо всех людях, когда-либо прописанных в квартире. Её заказывает собственник в МФЦ или [через Госуслуги](https://www.gosuslugi.ru/265974/1/info), это бесплатно. Так покупатель увидит, например, были ли прописаны в квартире осуждённые, которые сейчас находятся в тюрьме;

> единый жилищный документ. Это бесплатная справка, в которой есть данные о прописанных, задолженности по коммунальным платежам и выписка из домовой книги. Получить ЕЖД может собственник через МФЦ, в управляющей компании или [на Госуслугах](https://www.gosuslugi.ru/66516/1/info). Делают документ не во всех регионах, и там, где его не используют, нужно получить справку по форме 9;

> форму 9. Это справка о прописанных в квартире, её заказывает собственник в паспортном столе или [на Госуслугах](https://www.gosuslugi.ru/183292/9/info).

Люди, которые зарегистрированы в квартире, имеют право проживать в ней, но это не все неприятности, которые они могут доставить. Например, если в квартире нет счетчиков на газ и воду, придётся [платить коммунальные платежи по количеству прописанных](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_114247/1b12ee47ad4cbba2cae4ce4d7abb19e03d37e68d/). Ещё жильцов могут искать полиция или коллекторы, да и приставы приходят арестовывать имущество должника по месту регистрации.


## Выписать жильцов можно добровольно или через суд

Чтобы снять жильца с регистрации, нужно, чтобы он лично обратился в отделение МФЦ, управление МВД или подал [заявку через Госуслуги](https://www.gosuslugi.ru/10050/3/info). Для этого понадобятся паспорт и заявление, которое заполняют на месте или онлайн. Если человек не может сделать это сам, например потому, что живёт за границей, он пишет доверенность, по которой его снимет с регистрации друг или родственник. Но это в идеале. 

На деле бывает так, что люди просто не хотят съезжать. Тогда собственник может выписать их сам, но для этого придётся обратиться в суд и иметь [основания](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/fc2264a02a4233485ff2a9b15bee578bb088cc24/). Например:

> жилец [прекратил семейные отношения с собственником жилья](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/7b18082b2397114d3abca2fd14d7f22230aece1e). Допустим, супруги жили в квартире, которую один из них купил до брака, а потом развелись;

> [прописанный не живёт в квартире](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_7271/f857b61ac9b577a4fd0f9ea61c351f0596c0bb08/), не хранит в ней вещи и не оплачивает коммунальные платежи;

> у зарегистрированного есть своё  жилье, в котором он может жить;

> жилец [нарушает правила пользования квартирой](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/ec18b2909546cb6bd7368c54569bcba2423762a5/): устраивает шумные вечеринки или обустроил в комнате цех по выращиванию грибов.

Если человек [пропал без вести](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_7271/f857b61ac9b577a4fd0f9ea61c351f0596c0bb08/), его также выписывают через суд.

Для суда понадобятся доказательства, например показания свидетелей, квитанции об оплате коммунальных платежей и выписка из Росреестра. 

Иногда суд даёт прописанному человеку время на поиск другого места жительства, поэтому продажа квартиры может затянуться. 

А ещё есть категории людей, [которых нельзя выписать](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_7271/f857b61ac9b577a4fd0f9ea61c351f0596c0bb08/):

> совладельцы квартиры — выписывают себя сами;

> дети до 14 лет — их могут выписать только родители;

> дети-сироты и дети без попечения родителей. Даже если ребенок живёт в интернате, он не теряет право пользоваться квартирой;

> пожилые и нетрудоспособные родственники на иждивении;

> человек, который был прописан в квартире до её приватизации, но в процессе отказался от своей доли. По сути, он уступил свою часть квартиры и за это имеет право пожизненно ею пользоваться;

> супруг с брачным контрактом. В некоторых семьях супруги подписывают брачный контракт, по условиям которого муж или жена имеют право жить в квартире всю жизнь. Даже если сменится собственник жилья, это право нельзя аннулировать;

> те, чье право на проживание получено по завещанию. Если собственник выделил человеку квадратные метры, право пользования недвижимостью сохраняется за ним даже при смене владельца квартиры;

> рентополучатель. Человек, который передал свою квартиру другим людям, а взамен получает пожизненную ренту;

> наниматели служебного жилья, которые зарегистрированы в нём до 2005 года или живут в служебной квартире больше десяти лет. 

Ещё есть отдельная категория — заключённые. До 2015 года тех, кого посадили в тюрьму, [выписывали из старого жилья](https://www.garant.ru/hotlaw/federal/592820/) и регистрировали по месту отбывания наказания, но сейчас они остаются прописанными в квартире. Может случиться такое, что человека посадили в тюрьму до 2015 года, выписали его из квартиры и продали ее. Когда этот человек освободится, он сможет восстановить регистрацию через суд и заехать к новым владельцам.

С теми, кого нельзя выписать, придётся договориться — предложить им аналогичное жильё или деньги.

## Список использованных источников

Закон РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» от 25.06.1993 N 5242-1 (последняя редакция) // СПС КонсультантПлюс.

«Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 04.08.2023) // СПС КонсультантПлюс.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 24.07.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2023) // СПС КонсультантПлюс.

Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (ред. от 29.07.2023) «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (вместе с «Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов») // СПС КонсультантПлюс.

Постановление Правительства РФ от 17.07.1995 N 713 (ред. от 06.06.2023) «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня лиц, ответственных за прием и передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации» // СПС КонсультантПлюс.

Федеральный закон от 31 декабря 2014 г. N 525-ФЗ «О внесении изменений в закон Российской Федерации «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах российской федерации» // Гарант.



Можно ли продать квартиру, если в ней кто-то прописан

У коммунальной квартиры несколько собственников: каждому может принадлежать по комнате или у одного человека быть две-три комнаты сразу. Ванная комната, кухня, прихожая и кладовая принадлежат всем — это общее имущество. 

 Пошаговая инструкция 

Как продать комнату  в коммуналке

Доля — это[ часть в праве общей собственности на квартиру](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/1a8f5e2e4c4b499cef76afd0af3ddc121b00ea70/), которая принадлежит одному человеку. Например, семья из четырех человек приватизировала квартиру, и каждому выделили по доле — в итоге каждый из родителей и детей владеет ¼ части в праве собственности на квартиру. Доли могут быть одинаковыми между всеми собственниками или у одного быть больше, у другого — меньше. 


Всё, что нужно знать и сделать

## Собственник доли может делать с ней, что захочет

Доля в квартире бывает идеальной или реальной. 

Если человек владеет идеальной долей, это значит, что ему принадлежит дробь от целого: то есть он владеет частью кухни, коридора, гостиной — и всё в квартире при этом остается общим для всех совладельцев.

Если доля реальная, ему тоже принадлежит ощутимая часть квартиры, например отдельная комната. Причем реальная доля — это всегда жилое помещение, а туалет, ванная, коридор и кухня остаются общим имуществом. Чтобы выделить реальное помещение, которое соответствует доле, нужно заключить соглашение со всеми сособственниками. Без этого доля в квартире не дает права пользоваться каким-то конкретным помещением. 

Чаще всего встречаются идеальные доли: у каждого человека по документам есть своя часть в праве собственности на квартиру, но пользуются ей все вместе. Узнать размер своей доли можно в выписке из ЕГРН, ее заказывают на [сайте Росреестра](https://rosreestr.gov.ru/eservices/request_info_from_egrn/), [Кадастровой палаты](https://spv.kadastr.ru/), [через Госуслуги](https://www.gosuslugi.ru/283020) или в МФЦ. 

Долевая собственность — это когда у одной квартиры несколько владельцев и у каждого есть доля. Владелец может распоряжаться ей на свое усмотрение: продавать, дарить, завещать, отдавать в залог. При продаже он сначала должен предложить выкуп остальным собственникам и только после отказов — продавать постороннему лицу. Сделка купли-продажи заверяется у нотариуса, простой письменной формы здесь недостаточно. 


## У других собственников есть право первыми купить долю

У собственников долей есть [преимущественное право покупки](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/b1e54121d0fbe0a69b5e406b28bc8c0f9befc717/#dst101311) — то есть продавец должен сначала сообщить собственникам, что продает долю, а те решат, будут ее покупать или нет. Если нет, можно предлагать долю посторонним людям. 

Уведомлять остальных владельцев долей нужно письменно, в свободной форме, но обязательно указать цену и условия продажи. Например, вот так:
<Image
 src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/192d4f266edf7c985f9bc9fe32045e8f.jpeg"
 imageSource=""
 hideImageSource={false}
 fullWidth={false}
>

Образец извещения о продаже доли [от юристов справочно-правовой системы Гарант](http://ivo.garant.ru/#/document/1967066/paragraph/44/doclist/11991:0). По ссылке можно скопировать текст и переписать его под себя

</Image>

Нужно отправить отдельное извещение каждому собственнику, а не одно на всех. Это делают по почте с отметкой о получении и описью вложения или через нотариуса. 

Дальше у совладельцев квартиры будет месяц, чтобы выкупить долю. Если они этого не сделают, продавец может продавать ее кому угодно без дополнительных разрешений. Если владельцы долей откажутся от покупки письменно, можно не выжидать месяц, а сразу продавать. 

Важный момент: если продавец поговорил с собственниками и кто-то захотел выкупить долю, [отправлять извещения остальным не нужно](http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=SOCN&n=893972#Jr02HqSEIFaObcN5). Даже если поговорили только с одним и он согласился, остальным можно не сообщать. И да, можно выбрать любого собственника на свое усмотрение и предложить сделку только ему — это право владельца доли. 

Иногда бывают сложные ситуации, например продавец не знает всех собственников. Но уведомлять их всё равно нужно — в этом случае можно посмотреть их имена в выписке из ЕГРН.

Если сразу продать долю постороннему человеку, недовольный владелец другой доли может пойти в суд и потребовать [перевести на него права и обязанности покупателя](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/b1e54121d0fbe0a69b5e406b28bc8c0f9befc717/). Это значит, что ему передадут долю, которую продали, а он заплатит за нее, но не продавцу, а первоначальному покупателю. 

## Договор купли-продажи обязательно заверяют у нотариуса

Найти покупателя на небольшую часть квартиры непросто: новый владелец вряд ли сможет жить в такой квартире, а спорные вопросы с другими совладельцами ему, возможно, придется решать через суд. 

Когда-то маленькие доли покупали, чтобы оформить регистрацию в нужном городе, но сейчас это не работает:[ суд отказывается регистрировать](https://sudact.ru/regular/doc/3rNOd8F4Cgox/) в квартире человека, если доля у него незначительная, а жильцов много. Суд обосновывает такое решение тем, что если жильцов много, то жить человек там не будет, а значит регистрация носит формальный характер, что противоречит закону. 

Чаще всего доли приобретают владельцы других долей и так выкупают всю квартиру. Выше мы говорили, что в этом случае уведомлять совладельцев о продаже не надо. Еще можно пропустить ряд шагов, которые обычно проходят при сделках с квартирами, например не нужно готовить помещение к продаже и брать справку об отсутствии долгов по коммуналке.

В целом можно сразу переходить к договору купли-продажи. 

По закону договор в сделках с долями [нужно заверять у нотариуса](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/1f14c2aa01b3d7876854aeceb9017d2d3c3001a8/). Это можно не делать, только если свои доли решили продать все собственники сразу по одному договору.

Так как к нотариусу всё равно придется идти, заодно можно привлечь его и к подготовке договора — тогда в документе не будет неточностей. Некоторые нотариусы помогают с этим бесплатно в рамках услуги по заверению договора или делают скидку. 

Если решили заниматься договором сами, можно скачать [образец с Гаранта](https://base.garant.ru/55728087/) или Консультанта и адаптировать его под себя. При этом в договоре должны быть обязательно указаны условия: 

> **предмет** — что именно продается. Это нужно расписать подробно, чтобы долю не спутали с другой. Обычно указывают адрес квартиры, кадастровый номер и размер доли;

> **цена **— за сколько продаете долю. Можно указать общую стоимость или цену за квадратный метр. Важно, *чтобы цена в договоре была такой же, как в извещении соседей: больше можно, меньше — нет.* Это нужно, чтобы соблюсти закон о преимущественном праве: если продавец написал в извещении, что продает долю за миллион, соседи отказались, а он продал за сто тысяч, — это нарушение закона;

> **порядок расчетов** — каким способом и в какой срок продавец получит деньги за долю;

> **список остальных собственников долей в этой квартире** — его можно посмотреть в выписке из ЕГРН. 

Еще нужно указать размеры их долей.

Само собой, в договоре еще должны быть указаны данные продавца и покупателя, ответственность сторон за нарушение договора, гарантия со стороны продавца, что у него есть право продать эту долю, дата и подписи. 



<Notification>


## Заверить договор купли-продажи доли у нотариуса

Договор купли-продажи доли заверяют у нотариуса. Для этого нужно собрать документы:

> паспорта участников сделки;

> договор купли-продажи в трех экземплярах — третий нужен для Росреестра;

> если продаете долю постороннему человеку — подтверждение, что отправили извещения собственникам других долей. Или письменные отказы от них.

Нотариус проверит документы и заверит договор. За это [он возьмет пошлину](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/a3cd0bcff028f127a00fa0aa61842f4ff13ffafb/) — 0,5% от стоимости доли, но не меньше 300 рублей и не больше 20 000 рублей.



</Notification>


## Регистрацией сделки тоже занимается нотариус

Чтобы сделка состоялась, переход права собственности нужно зарегистрировать в Росреестре. По закону это делает нотариус: собирает нужные документы, готовит заявление, оплачивает пошлину и подает на государственную регистрацию. Если договор удостоверял нотариус, он же и обязан всё это сделать.

Если же нотариальная форма необязательна для сделки, переход права собственности можно зарегистрировать самому. Как это сделать удаленно, [мы рассказали в другой статье](https://m2.ru/media/article/kak-zaregistrirovat-sobstvennost-na-kvartiru-udalenno/).

После того как переход права собственности зарегистрируют, продавец получает деньги за долю. О безопасных способах оплаты за недвижимость[ мы также рассказали в другой статье](https://m2.ru/media/article/sohranit-dengi-pri-pokupke-kvartiry/). Если кратко, лучше пользоваться аккредитивом или сервисом безопасных расчетов — в этих случаях деньги будут храниться в банке, а продавец получит их после оформления сделки. Можно воспользоваться и банковской ячейкой, но если вдруг сделку будут оспаривать в суде, расчеты наличными через ячейку могут вызвать сомнения в добросовестности покупателя. 

Еще нужно заплатить подоходный налог, или НДФЛ в размере 13%, — с долéй его тоже платят. В целом условия по налогу на долю такие же, как на квартиру, и об этом подробнее можно прочитать в статье [«Как сэкономить на налоге с продажи квартиры»](https://m2.ru/media/article/kak-sekonomit-na-naloge-s-prodazhi-kvartiri/).



<Notification>



<FAQ.Container>

<FAQ.Question>

**Можно ли продать долю без согласия других собственников квартиры?**

</FAQ.Question>
 
<FAQ.Answer>

По закону необязательно получать согласие других собственников, но нужно уведомить их, чтобы они могли первыми выкупить долю. В жизни именно сособственники и выкупают доли, а если продавать постороннему человеку, можно потерять в деньгах: доли обычно ценятся ниже, чем квартиры или отдельные комнаты. Это значит, что если квартира целиком стоит десять миллионов рублей, то по долям ее в сумме продадут за восемь миллионов. 

</FAQ.Answer>
 
</FAQ.Container>



<FAQ.Container>

<FAQ.Question>

**Что делать, если доля принадлежит несовершеннолетнему?**


</FAQ.Question>
 
<FAQ.Answer>

Всё то же самое, но потребуется согласие на сделку от органов опеки и попечительства. 

</FAQ.Answer>
 
</FAQ.Container>


<FAQ.Container>

<FAQ.Question>

**Что делать, если соседи долю выкупать не хотят, а посторонних людей она тоже не интересует?**

</FAQ.Question>
 
<FAQ.Answer>

Ситуация непростая, но варианты есть. Например, выкупить доли других собственников и продать квартиру целиком. Еще можно продать все доли одновременно по одному договору — каждый собственник заберет деньги и сделает с ними, что хочет.

Эти способы могут быть более выгодными по деньгам, чем продажа одной доли, потому что квартиры целиком ценятся выше, и в сумме можно получить больше денег, чем с каждой доли по отдельности. 

</FAQ.Answer>
 
</FAQ.Container>



<FAQ.Container>

<FAQ.Question>

**Можно ли выкупить долю другого человека против его воли, чтобы стать владельцем всей квартиры?**

</FAQ.Question>
 
<FAQ.Answer>

Да, [по закону это сделать можнo](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/a603adb7efcd233a4d201daf314a50aacc4689a77), если доля другого человека незначительная и ей нельзя пользоваться физически, например это три квадратных метра, и сам собственник не заинтересован ей пользоваться. В этом случае через суд можно выкупить его долю. 


</FAQ.Answer>

</FAQ.Container>







</Notification>

## Список использованных источников

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 24.07.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2023) // СПС КонсультантПлюс.

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 04.08.2023) «О государственной регистрации недвижимости» // СПС КонсультантПлюс.

«Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 04.08.2023) // СПС КонсультантПлюс.

Продажа